差餉物業估價署於10月28日公布10月份私人住宅樓價指數約跌2.41%至352.4點，除了已是連跌五個月，亦創近五年新低。無獨有偶，恒指於10月31日低見14597點，創2009年5月以來最低，故此筆者認為10月股市和樓市同見欠佳，如今11月恒指反彈逾26%，預期12月公布11月份樓價指數將見回升，屆時可望刺激本港地產股造好，所以現趁低迷值得關注本港地產股，新世界發展(00017) 是其中之一，於今年10月25日收市後發布的2021/22財政年度之年報顯示，截至今年6月月底資產淨值約2.13億元，而截至今年6月底已發行股數約25.17億股，計出每股淨值為84.78元。
市賬率分析現價定位
每股淨值相對今年11月30日收報18.48元，市賬率為0.22倍，低於1倍反映就基本面而言現價偏低。此外，參考截至2019至2022年6月底之每期最低市賬率為0.32至0.4倍，平均值為0.36倍，高於現時的0.22倍，反映現價的確偏低。平均值相對每股淨值為84.78元，計出每股合理值為30.5元，較18.48元之潛在跌幅為65%。再者，截至今年6月底的12個月的股東應佔溢利約12.49億元，相對截至今年6月底的加權平均股數約25.19億股，每股盈利為0.5元，對比18.48元之市盈率為36.96倍。
市盈率計每股合理值
參考上述三個財年之每期最低市盈率為55至77.11倍，平均值為67.17倍，高於現時的36.96倍，同樣反映現價偏低。平均值相對上述每股盈利為0.5元，計出每股合理值為33.5元，較18.48元之潛在升幅為81.28%。另可留意集團於2010/11至2021/22年每股股息介乎0.38至0.515港元 (2019/20及2020/21財年每股股息未經合股調整)，平均值為0.4541元，2021/22財年為0.515元，期內最高。0.515元經合股調整後為2.06元，相對現價18.48元，股息率為11.15%。參考上述三個時段之每期最高股息率為5.94%至7.49%，平均值為6.75%，相對上述每股股息，計出每股合理值為30.50元，較18.48元之潛在升幅為65.04%。
三重估值之綜合參考
綜合上述三種分析，每股合理值為30.5至33.5元，平均值為31.5元，筆者認為集團的每股合理值不少於此值，表示現價有上升空間，較現價產生潛在升幅超過70.00%，連同股息率超過11厘，預期一年回報率超過81%。此外，
今年2月11日高見34.00元 (暫為2022年最高價)，之後不斷反覆向下，較今年11月3日最低收報15.44元，接近九個月累跌逾五成四。現報18.48元，較今年暫時最低收市價高出19.69%，差距多於一成絕不算小；但考慮到現處2016年7月以來的低水平，距今歷時接近六年零五個月，反映現價進場風險不大。當然，若可於17.00元或以下進場，勝算更高。
於11月30日收報18.48元，參考策略為進取者可於現價或以下買入股份；謹慎者可於16.6元或以下買入；保守者則可於14.8元或以下買入。此股顯然屬中長線投資性質，持貨不少於一年可看目標價為24至26元；而止蝕位為買入價下跌20%可考慮離場。另須留意鑑於近期恆指表現波動，遇上股價下挫時，投資者應嚴守止蝕為佳。
聶振邦 (聶Sir)
筆者確認本人及其有聯繫者均沒有出現以下兩種情況，其一是在執筆前三十天內曾交易上述分析股票；其二在文章發出後三個營業日內交易上述的股票。此外，筆者現時也並未持有上述股份。
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