物管股向來以輕資產作賣點，配合收入穩定，經營模式吸引；加上去年疫情導致內地多處封城，推升物業管理需求。而國家發改委和住建部等部門推出政策，鼓勵物管企業經營領域延伸至養老、託幼及快遞收發等，打造結合生活服務的一條龍物管模式，利好行業發展，其中可留意走勢甚佳的寶龍商業(09909)。
該股主要透過「寶龍一城」、「寶龍城」、「寶龍廣場」和「寶龍天地」四個品牌，向購物中心及辦公室提供商業運營服務。商業物管的獨特發展優勢，令其盈利能力較強。另外，集團表示於後疫情時期，計劃在長三角投放更多資源，特別是上海、杭州等經濟樞紐，收購或投資中小型商業運營服務供應商。收購合併可提供進一步擴展機會，故值得看好。
截至2020年12月底止，集團全年純利按年上升70.8%至3.05億元人民幣，營業額上升18.6%至19.2億元人民幣，毛利增長38.8%至5.95億元人民幣，毛利率增加4.5個百分點至30.9%。業績向好，主因近年於長三角開業的項目進入收成期，帶來顯著的業績增長；加上受惠於母公司寶龍地產(1238)的支持，新增在管項目數量及項目管理合約面積均顯著增加。
分部業務方面，商業物業營運服務續為寶龍商業的主要業務，去年收入上升17.1%至15.6億人民幣，佔公司總收入81.4%；住宅物業管理服務則升25.6%至3.6億元人民幣，佔公司總收入18.6%。
高增長盈利能力持續
寶龍商業擁有獨特的全方位零售物業管理業務，加上母公司正加速擴張，繼續透過輕資產業務方法，複製成功經驗至選定物業；另透過戰略收購及投資，進一步擴展商業運營服務分部，相信未來可持續穩步擴張。雖然寶龍商業面對市場分散和業務波動性較大，但與住宅物管的同業相比，集團享有更佳的項目渠道及定價模式，對增值服務提供更大的收入貢獻，有助公司維持其盈利能力。
根據彭博通訊綜合市場分析，預期寶龍商業2020、2021及2022年每股盈利為0.716、0.974及3.150元人民幣，給予12個月目標價34.0港元，相當於今年預測市盈率40.0倍，評級「中性偏好」。
蔡向成 元富證券(香港)研究部經理
