買樓收租的租金回報是固定收益嗎？租金回報率是甚麼？又如何計算？香港現時租金回報率高嗎？現時樓價與2021年樓市高位相比，已累積不少的跌幅，加上美國聯儲局進入利率下行周期，不少市民或投資者，有意把握機會上車置業或買樓收租，本篇文章將講解「租金回報率」及其計算方法，並探討投資者現時「買樓收租」是否比「買債收息」更穩健、回報更好？
租金回報丨收租是固定收益嗎？
租金回報丨租金回報率是甚麼？
租金回報丨租金回報率如何計算？
租金回報丨香港現時租金回報率如何？
租金回報丨買樓收租 vs 買債收息
租金回報丨收租是固定收益嗎？
根據牛津詞典解釋，「固定收益」是「來自退休金或投資的收入，其數額固定，並不像股息般浮動，也不會隨著通脹率而上升」。長遠而言，「租金收入」（租金回報）會隨著通脹而調整，並不符合定義。
雖然租金收入在定義上並非固定收益，但在港人眼中，租金收入仍然是穩定的被動收入來源。
租金回報丨租金回報率是甚麼？
「租金回報率」是投資者購買物業作租務用途時的一個重要指標，用以表示物業的租金收入相對於購入成本的比例。它可以幫助投資者評估購買某個物業用作出租是否值得，以及投資的回本時間。
租金回報丨租金回報率如何計算？
一般來說，租金回報是將全年收到的租金收入，除以買入樓價所得出的百分比，就是租金回報率。租金回報率數值愈大，代表物業的租金回報率愈高，物業愈值得投資。
租金回報率 = (年度租金收入 ÷ 物業購入價格) × 100%
以上計算方式為簡單的算法，若想租金回報率更精準，須加入其他支出一併計算，如差餉及地租、管理費、保險、裝修費、印花稅等。
租金回報率 = (年度租金收入 - 單位出租雜費支出) ÷ (物業購入價格 + 相關雜費) × 100%
租金回報丨香港租金回報率如何？
根據中原地產公布9月的中原城市租金回報率（CRI回報率），香港的整體私人住宅租金回報率為3.47%，創逾12年半新高；有22個私人住宅的回報率超過4%，九龍灣得寶花園回報率更高達5.18%。
然而，CRI回報率是適合投資者信賴的指標嗎？
讓我們以美孚新邨單位為例子，一探究竟。11月初，美孚新邨3期百老匯街88號低層一個B室單位（實用面積873方呎），以720萬元成交。翻查資料，8月時有一個同樣為美孚新邨3期百老匯街88號低層B室的單位以月租27,000元租出。
以11月的樓宇買賣成交價及8月時的租務合約租金簡單計算，租金回報率為（27,000元 x 12）／720萬，即4.5厘。
這只是簡單計算，若計及管理費（假設每月為3,000）、差餉及地租（每季6,500）等費用，租金回報率將降至3.6厘，而當中尚未包括任何裝修、維修、印花稅等成本，實際租金回報率只會更低。
而據中原地產資料顯示，美孚新邨9月的CRI回報率高達4.47%，其數字與簡單計算的租金回報率相近。中原的CRI回報率是以其CCL調整實用呎價及CRI調整實用呎租計算，並未包括相關開支或成本。
由以上例子可得知，投資者購買香港私人住宅出租的實際租金回報率，並不如CRI回報率般高。CRI回報率只宜作參考，投資者在計算租金回報率前，應將管理費等開支，以及裝修、印花稅等成本一併考量。
租金回報丨買樓收租 vs 買債收息
如前述，香港租金回報率雖比過往為高，但扣除相關開支與成本後，其實際收益可能僅與定期存款利率相若，卻需要承擔樓價進一步下跌的風險。
根據美銀資料，截至11月13日，美國AAA級企業債券的債券收益率為4.8%。高於香港租金回報率。而且與租金收入相比，投資債券不受經濟波動或通脹影響，能提供穩定的固定收益之餘，投資者只需持有至到期日，即可穩定收回本金。
若以穩定定期收入、更高回報率，以及收回本金的角度出發，兼且按現時市場狀況考慮，買債收息明顯比買樓收租更穩健、回報更好。
