【本刊記者李潤茵】不經不覺樓市跌足三年！隨着撤辣、減息等政策出台，新盤氣氛恢復熾熱，排隊買樓人潮湧現，唯政府賣地流拍、甲廈空置率高企等陰霾揮之不散。踏入2025年，環球政經風險加劇，紀惠集團CEO湯文亮及仲量聯行香港主席曾煥平，他們分別被外界視為「好友」及「淡友」，在本刊訪問中將仔細拆解，如何在跌市中尋寶。
相較半年前，政策轉向（香港撤辣、美國減息及中國救市）的確帶旺成交，惟仲量聯行香港主席曾煥平維持樓市跌勢預期，原因正是「一手樓仍以震撼價開售，近期101英皇道打正旗號『過去10年最平』，該區二手樓恐都無運行」。
「一手永遠是高於二手，甚至有20%至25%差價，樓市才會慢慢復常，甚至向上。」他指出，當發展商新盤不再減價，而是加價，甚至惜售，就是樓市轉勢訊號。
湯文亮補充，現時香港約有5萬名內地生，逾半為中學生，「他們不會單獨來港，通常媽媽會陪同伴讀，他們有居住需求，或租樓或買樓」，他指人口增長會帶動樓價，包括優才、專才及投資移民。
問題是國內經濟放緩，近年外滙管制愈趨嚴格，資金出境非易事，內地買家購買力再強，也只能通過「螞蟻搬家」方式運錢到港，「現在無人敢用地下渠道，改為全家坐高鐵來港，每人每次帶2萬元人民幣，兩夫婦就是4萬元」，湯文亮向記者透露，相關趨勢早於2024年初，即撤辣前已經出現，指假設一名內地買家，每月來港兩三次，由年頭坐到年尾的話，「相信足夠付百幾萬首期」——在國內資本管控未放鬆下，「北水」儼如「遠水」，只能有限流入本港樓市。
長遠而言，湯文亮認為樓市離不開三個基本因素：醫療、人口增長及教育，「香港醫療全世界排名最高，不只設備，更是醫德，加上人口跌樓價必定跌，此乃不變定律，放諸四海皆準，所以現在（香港）人口開始增長，大家不用太看淡樓市，估計明年中，曙光可變太陽，全年升大約15%」。
「樓價高企時，很多朋友說樓價跌會入市」，曾煥平續道：「如果價格回到合理水平，的確是很值得買」，當中有三類物業值得注意——一、近基建：意思是任何鐵路上蓋物業或近地鐵，「現在新界區都很多選擇，不超過萬三元呎；二、市區盤：舉例長沙灣東京街項目，該區原本賣兩萬元呎，華懋開萬六元呎火速售罄，「我認為買家都是叻人，1分鐘步行到地鐵站」；三、豪宅：即山頂、南區等地段，而非偽豪宅，舉例滙豐大班以5000萬元，購入原值過億的世紀大廈，「超級豪宅跌幅很大，例如山頂種植道，以前開價沒有20萬元呎都沒有人開門跟你談，大慈善家老牌何家放售，現在賣6萬元呎而已，買得起是很抵買！」
原文請閱12月份《信報財經月刊》
