【奧克蘭大學商學院副教授姚松炎】由於香港的恒指成份股中有不少中資企業，中國的逆周期措施可以直接影響香港的股市，然而，香港的房產市場則只能間接受惠於今次的措施，相信作用力會比股市為低。相反，實質利率對香港房產市場的影響更為直接。
近月美國開始減息，坊間有不少討論關於減息對樓市的影響，認為過去有多次美國減息，包括2020年疫症爆發時的一次減息期，但香港樓價不升反跌，認為減息與房產價格沒有必然關係。然而，這正是過去沒有採用實質利率理論，而單以名義利率作比較的結果，事實上，由於近幾年香港的通脹率持續偏低，2020年中更出現長達半年的通縮期，此後通脹率一直走低，即使銀行同業拆息下降，實質利率仍然轉正，2022年後拆息更以驚人的速度跟隨美息走高，現仍在高位橫行，形成一段頗長時間的正實質利率，樓價因而出現下滑，至今處於下跌區間，實質利率理論再次準確預測了房產價格變化。從過去三十年的數據，圖三顯示實質利率與樓價按年變化的關係，兩者長期呈現負相關，互相如同倒形。
換言之，即使現時美息開始回落，但由於香港的通脹率仍然處於較低的水平，今年頭8個月的平均通脹率只有1.8%，比對同期的12個月銀行同業拆息4.8%，實質利率仍有正3%的差距，屬相對高的正實質利率水平，可見現時如此高企的正實質利率對房產價格回升有一定的阻力。誠然，隨着美國開始減息，銀行同業拆息跟隨回落，最新9月份期內平均值已回落至4.08%，9月20日起更已跌破4%，9月30日報3.97%，同期香港的通脹率亦有所回升，反映實質利率正在快速下降，將有利資產價格回穩。
但必須指出，以上的簡化版實質利率理論並未包括費沙（1930）的利率理論（Theory of Interest）中的風險溢價部分，近年的美中貿易戰及地緣政治風險等因素持續令香港的政經風險上升，反映實質利率其實更高，對資產價格造成更大的負面壓力。單靠減息和貨幣刺激政策未必足夠改變基本因素，改善城市宜居度及緩解政經風險才是正道。
費沙的實質利率理論應用來解釋或預測香港的房產市場至今從未大錯，無論在1997年亞洲金融風暴，2008年國際金融風暴，以至2020年世紀疫症都能準確解釋，今次實質利率理論能否預測2024年大時代的房產價格，大家拭目以待。
原文請閱11月份《信報財經月刊》
