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2022年11月29日

【信報月刊】亂世常人恐懼 富豪逆向投資 ——物業抵押 六折貸款

【本刊記者李潤茵】俄烏觸發能源危機、歐美通脹加息潮、中國增長步伐放緩,以至FTX引爆幣圈震盪⋯⋯環球經濟危機四伏,投資者普遍持謹慎態度,不過也有膽識之士,別人恐懼時貪婪,尤其一眾高淨值人士,便視動盪市場為尋找價值的機會,致勝關鍵就是「逆向思考」。

他們是如何配置資產?香港家族辦公室協會副主席郭興業透露,「名單」可歸納為三點:第一、股票佔比仍為最大,而且全球分配,並以不同方式持有;第二、加息周期下,買入息口相關產品,例如定息及債,以維持正現金流;第三、另類投資,「比較沒那麼liquid(流動),但長期持有」,例如香港房地產。

做法並非直接買入,而是以物業作抵押下,向業主提供貸款。「香港地產市場目前較尷尬,徘徊在頂峰拐點。部分企業/私人投資者,之前借貸太多、槓桿太高,需要回氣,銀行開始出現逾期貸款(Non-Performing Loans),家族辦公室遂留意這類項目。」他補充:「前提是優質豪宅及甲級寫字樓。」

截至10月,本港甲級寫字樓空置達110萬平方米,3年來翻近三倍,創歷史新高;至於豪宅,中原地產研究部指,今年首10個月價值2000萬港元以上豪宅(包括一手及二手)買賣量價齊跌,分別按年下跌59.7%及50.8%,估計全年整體買賣,將創九年新低。

「家族對香港房地產,其實沒那麼悲觀。」郭興業介紹,目前許多貸款項目會以豪宅及甲級寫字樓為抵押,並按折扣價計算借款,通常是六五折,甚至可低至六折,用浮息進行,回報達10厘以上。

背後概念就是,即使對方無法還錢,起碼有層樓在手,而且都是優質物業,並有近四成下跌空間,所以他們相信市場能承接,「本地家族非常熟悉香港樓市,一來法制非常完善,所有合約受高度保障,二來即使有downturn(低迷),房地產市場都足夠大」。

兩三年前已撤離內房

郭興業坦言,家族辦公室的本質,其實是「保守」,投資核心理念是「不嘗試time the market(捕捉入市時機)」——散戶傾向短炒波幅,超級富豪則觀察趨勢,「一般基金都是自3至5年,家族基金呢?動輒幾十年,甚至是一代人。事關財富增值以外,他們最大目的是傳承、交棒,所以財富規模盡量不萎縮,更好當然是有所增長」。

何謂長期部署?舉個真實例子,家族辦公室幾年前,已經撤離內房市場,他們未卜先知嗎?非也!相反,內房風險存在已久,而且持續都有報告,「地方債達到30萬億以上,其實已經發生多年,並非什麼內幕消息,只是有人選擇視而不見,家族辦公室則會考慮意見,再進行風險調節」。

原文請閱12月份《信報財經月刊》

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