過去二十年隨着國際化步伐加快,全球資金流動增速,遇上多次量化寬鬆和大水漫灌,各國爭相增加貨幣供應,導致部分大城市長期出現負實質利率情況,吸引全球資金流入資產市場,其中以樓宇投資最受中國富豪追捧,形成長期升浪。一旦出現通縮,實質利率轉正更為明顯,樓價跌勢可能更急。--奧克蘭大學商學院副教授姚松炎
事實上,以香港為例,官方的樓價和租金指數只更新至4月份,而且只分別估算為-4.2%和-7.3%的跌幅,遠遠低於SARS同期的-16.3%和-12.4%跌幅,即使樓價和租金指數在兩次疫症來襲時均呈下跌趨勢,但其跌幅與經濟狀況完全不符比例。
比對香港SARS和COVID期間的實質經濟產值(GDP)季度變化,COVID前的GDP已連續兩季負增長,而踏入今年第一季受到COVID的沉重打擊,GDP的跌幅更打破有紀錄以來的新低,達到-8.9%,但在SARS期間,即2003年第一季仍錄得+3.9%的升幅,至第二季只出現輕微的-0.6%下調,然後第三季已經迅速V形反彈,反映COVID對經濟產值的影響遠較SARS為深,但同期的樓價和住宅租金跌幅反而比SARS時期為輕!有何原因?
誠然,香港的樓市特殊,有走資和洗黑錢等國際獨特角色,而且面對全球大增貨幣供應,無限QE,大水漫灌,多國相繼出現負利率現象,磚頭保值的意識可能抗衡疫症對樓價和租金的負面影響,這都是SARS時期所沒有的因素。
然而,即使全球大量濫發銀根,亦只能減輕疫症帶來的陣痛,並未足以托市,資金避險,撤離房產市場,這一跌勢並非香港獨有,而是全球多個大城市的樓價同步下跌,最先有數據公布的是全球大城市豪宅樓價變化。
根據最新萊坊顧問行的專業報告,今年第一季全球豪宅價格的季度變化中有12個大城市錄得年度跌幅,它們都是過去樓價大幅上升的城市,深受境外投資者追捧的市場,包括大家熟悉的新加坡、曼谷、紐約、溫哥華、倫敦、北京、香港和奧克蘭等,當中有不少是去年瑞銀列為高度泡沫化的房產市場,預言爆破機率甚高2。如今一語成讖,足證經濟有其規律,基本因素分析高瞻遠矚。
事實上,本欄自2018年底已撰文指出全球大城市的樓價出現同步變化現象3、4,這與利率變化及全球資金流向有關,令各地難以透過自身的樓宇供應來調節。而去年的全球大城市樓價趨勢主要是同步見頂或剛跌,其中以澳洲的悉尼和墨爾本的轉勢最明顯,當時已有超過一成的跌幅。
一年過去,其勢如測,全球多個大城市的豪宅樓價在2020年第一季率先出現下跌情況,而且估計第二季的跌幅更大。
原文請閱7月份《信報財經月刊》