去年樓價回落,市場普遍吹淡風,不少買家等候大跌「執平貨」,當時祥益地產總裁汪敦敬已力排眾議,指出樓市負面因素漸減,就算繼續下行只是「假跌」,將不斷累積購買力,到達臨界點後,市場便會出現報復式反彈,「潛在上車客、財富效應(供滿樓業主)、內地資金,這三大購買力去年一齊凍結,現在已經沒有人想等,因為他們知道,等候的代價是樓價繼續上升」。--本刊記者鄭雲風
數據道出絕望真相,樓價自去年8月至今年2月下跌一成已回升,買樓氣氛相比去年,更是有過之而無不及。今天,這位樓市大好友接受本刊專訪時,再次拆解市場種種誤區,更預計今次樓市升勢最長可達24個月。
第一,中美貿易戰難阻港樓升勢。今年5月,美國總統特朗普突然在Twitter發難,揚言向中國價值2000億商品提高稅率,中美關係再添陰霾,重創股市,有人擔心會波及樓市。「特朗普出聲,樓市卻仍然勢如破竹。」汪敦敬認為,貿易戰只會拖慢樓市升勢,最終上升幅度不變;當貿易戰打得如火如荼,反而有機會刺激中國降準,美國減息,增加市場資金,錢最後又流入房地產市場。
第二,高樓價不一定是泡沫。在汪敦敬眼中,泡沫主要來自按揭比例過高,「如果本金多於借貸,怎可以說是泡沫?」2016年中期人口普查顯示,於122萬個擁有自置居所的家庭住戶中,約三分二「供滿樓」;而需要償還按揭的住戶中,供款中位數是9500元,平均只佔收入不足兩成。
早於2004年,汪敦敬便撰文提出「錢罌理論」,說港人經歷樓災後,已經由追求資產泡沫的窮爸爸,變為供滿樓的富爸爸。隨着過去十多年樓市穩步上升,藉此累積豐厚物業升值回報的人比比皆是。及後因為政府多次推出辣招,冰封二手市場,壓抑換樓需求,這群富爸爸滾存的資產愈來愈多,遂成為市場上不容忽視的購買力。
第三,銀行水浸,追加息機會微。利息是影響樓市走勢的關鍵,現時香港與美國息差達2.125厘,市場擔心萬一香港追加息,供樓負擔急增。「流入香港資金不停,樓價不會停止上升。」汪敦敬卻認為,現時香港資金量充足,銀行存款高於借貸,「市場根本想減息。憂慮加息是不合邏輯」。
原文請閱6月份《信報財經月刊》
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