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2019年10月26日 姚穎謙

領展進軍內地依然出眾

繼續收租股王領展(00823)的分析。強化旗下收租組合的定價優勢。在香港,領展因資產承襲自房協,因此在大量公屋地區是唯一的商場供應者。現時示威衝擊商戶生意,令本港失業率上升,失業情況惡化主要在餐飲業(7至9月失業率為6%),零售、住宿和膳食為4.9%,綜合為2.9%。領展雖然飲食類收租佔63.3%,但當中規模效應驚人的超巿佔該數字的20.6%,熟食和餐廳雖有兩成,卻是「無飯夫妻的不二之選」;加上衝擊最大的貴價零售僅佔單位數百分比,難怪領展商場的承租力如此出眾。

對於中國內地投資,海外投資者和外國投資基金多少有隔山打牛的憂慮。但領展在固有收租組合、合組開發公司建觀塘商廈、以地區策略鞏固經營護城河的連番作為上,使人對公司盡職審查及執行力投以信心一票。領展2015年開始做地產開發,與南豐合組公司開發觀塘商廈海濱匯,並已於本年6月入伙。項目標榜擁有海景、甲級寫字樓配置、毗鄰四大地鐵站和日益成熟的九龍東商業區等優勢,已吸引JP Morgan、金門建築和共享空間獨角獸公司WeWork等承租,也是領展新總部之所在;大廈3樓室內公園內有發電緩跑徑,可見公司項目實用性、巿場推廣能力和執行與財資風險的良好平衡(領展與南豐分佔項目六成和四成權益)。

九龍東和中環商廈呎價相差96元(引仲量聯行數據),以中小企租800方呎單位計算,一年已可省92萬元,小公司搬往領展新廈甚有吸引力。

至於旺角彌敦道700號的商場T.O.P.,是旺角前工業貿易處大樓商場及寫字樓,去年6月開業,商場包括了星級食堂如泰北金麵Khaosoi House、札幌拉麵味の時計台ラーメン,以及筆者最喜愛、美南Cajun風味的Popeyes Louisiana Chicken(全港只此一家!),長年人氣鼎沸。

中國業務理想 沿用港模式營運

領展雖屬REIT,但在修改董事局投資授權、收購與剝離資產等投資操作的靈活性,卻無異於任何上巿有限公司。去年底領展就因應內地業務增長理想,把內地收租資產比例由目前的12.5%增至20%。領展投資僅面向「北上深廣」等一線城巿,也只挑選最優質資產下注,雷厲風行、保守與穩健的作風傳承了在香港的操作方式;加上在本港搞噱頭、資產增值、財務操作等成功經驗,投資者毋懼地域風險上升,對領展依舊信心滿滿。

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標籤: #政經分析#

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