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2018年6月28日 鄭宏泰、陸觀豪

將錯就錯:再論析住房空置稅利弊

儘管理論與實證皆弊大於利,住房空置稅(實際是囤積稅)勢在必行,彰顯政府體恤民情,遏抑囤積居奇,遏止投機取巧,以解決住房老難問題。

不過,政策自相矛盾,左手寓禁於徵,辣招壓縮置業需求,右手懲治空置閒置,驅趕樓盤放租放售。若住房奇貨可居善價而沽,推出新猷以理順供求屬無可厚非,卻昧於現實。癥結並非簡單供求失衡,而是公營私營錯配。公屋居屋供不應求,私樓租置望而卻步,皆因市場扭曲,按揭無門。公營私營相輔相成,若欠通盤考慮,尤其引導邊緣者回流私樓,問題無從解決,藥石亂投,徒添煩添亂。

徵稅須依三大原則

徵稅有三大基本原則——目的鮮明、對象明確、條文清晰。無獨有偶,加拿大溫哥華市也徵稅管制外來需求,遏制樓價飆升,且虛招實招雙管齊下,針對物業亦針對業主。閒置稅率是物業估值1%,針對無人常住的物業,乃虛招;非居民置業稅是估值2%,針對非納稅人之業主,是實招。虛虛實實抓大放小,有全職管家留宿者,可規避閒置稅,不過外省及外籍業主並非納稅人,非居民稅避無可避。徵稅是手段,排拒外來置業及投資者始是目的。

反觀香港,新盤空置稅針對發展商,但目的既不鮮明,對象也欠明確。據官方解釋,空置稅乃確保新盤供應無缺,無異假設有惜售甚至囤積之嫌,其實對去年底有近萬套新盤空置耿耿於懷,尤其相等全年落成者近半數,惟恐變本加厲,助長樓價飆升。

政府5月底書面答覆立法會質詢,披露空置統計粗疏,指已獲發准用證(俗稱「入伙紙」),而年底截數時仍未租售者。換言之,住房若在年底落成,隨即算作空置,既脫離現實,也不合邏輯。囤積是主觀行為,難以客觀界定。從獲發入伙紙起計,何謂應售未售、應租未租,無客觀準則;何謂囤積居奇也難以界定,若貿然徵稅管制,徒添爭拗,也無助遏抑樓價,理順樓市。房地產發展本大利大,周期長、風險高,囤積居奇有如飲鴆止渴。新盤從買地至發售需時以年計,積壓資金以千萬元甚至億元計,貨如輪轉始是上策,發展商欠積壓樓盤動機。市場變幻無常,商人定必因時制宜,絕不逆水行舟;市情滯銷時放緩,市情暢旺時加快,往往是商業決定。

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標籤: #政經分析#

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