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政經縱橫 | 2019-03-29 10:00

郝承林: 儲局續QT 港樓市沙盤推演

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周三提到美息倒掛如何影響股市,那麼樓市呢?樓價近日隨股市反彈,出現小陽春,新盤賣個滿堂紅,彷彿將於不久後再創新高。

其實,美息倒掛不只影響投資市場,也會波及經濟,一旦陷入衰退,就業和收入勢受累,最終還是會反映在樓市上。

供不應求 價未必升

不久前,一位本港地產商主席被問到對樓市的看法時說:「香港住屋需求仍在,而供應不算很多。但現在有很多不明朗因素,國際上很多政治、經濟變化及其他難以預計的因素,可能會影響香港的利息、經濟和就業等。如果就業受到影響,一定會波及樓市。現在雖然未感覺到,但外圍有好多風浪,希望不會影響香港普通人生活。」

政治暫且不說,但環球經濟放緩之勢已經十分明顯。別以為物業供不應求,樓價便必然上升,若失業率同時飆高,市民收入不足,如何能供樓?且當前地產市場的最大風險莫過於美國聯儲局繼續QT(量化緊縮)。

資產價格乃貨幣現象,自金融海嘯後,聯儲局資產負債表規模從約1萬億(美元.下同)猛增至4.5萬億元。基於聯繫滙率制度,美元多了,港元也同樣增加,本地樓價亦較10年前升了3倍多。不過,去年聯儲局「收水」5000億元,股、樓兩市便受不了;如果今年再收多5000億元,樓價還能續創新高嗎?

有說美國停止加息步伐,所以本港利率不會上揚,這是誤會。美國加了8次息,本港皆沒跟到足,全因QE(量化寬鬆)令香港「水浸」,銀行資金充裕。但美國QT一年多後,金管局的港元結餘已從高峰時的4000多億港元,跌至現時僅約600億港元。

若QT持續,資金續流出,結餘進一步減少,恐怕即使美國不加息,本港銀行也要加息搶存款(這情況正在發生)。

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