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政經縱橫 | 2019-02-20 10:06

郝承林: 師奶投資法

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家母人緣極佳,退休後往海邊晨運,也能認識新朋友。在新春拜年閒談間得悉,一位其貌不揚的中年太太,竟是大投資家,手持20多個單位收租,真是嚇了一大跳。香港真的有許多隱形富豪,15年來的樓市升浪,成就了幾多億萬富翁。

買樓至少5厘回報

中年太太談買樓心得,至少要有5厘回報才會考慮。因5厘只是表面回報,減去維修、管理費、經紀佣金、空置期等,實際回報可能只得2.5厘。新樓頭幾年的維修開支可能較少,但到了第7、8年後便會逐漸增加,拉低回報率。

餘下的2.5厘回報,減去利息,如果還有錢落袋的,才是好的投資。不能產生現金,又要自己每月貼錢的,便不能稱得上好。

那該如何選擇投資對象呢?值得投資的樓宇主要分兩種:一種是租金回報率高,如舊區或大學附近的,升值潛力不一定很高,但租金回報率一般較佳。二是具升值潛力的,最簡單的就是跟着基建走,當前租金回報可能較低,但鐵路一開通後,租金和樓價即時水漲船高,3厘回報變5厘,500萬樓頓變800萬。

投資組合最緊要平衡,上述兩種樓都要有(發展不忘穩健),前者提供現金流讓後者可以守(等到鐵路開通)以及有閒資購置新物業。每天什麼都不用做,睡到黃朝百晏才起床,打開存摺卻見到每隔幾天便有錢打入賬上,真是想想也覺開心。

穩健股派息博增長股

同樣道理也適用在股市上,用部分資金買一些盈利增長不算最快,但股息豐厚、大股東公道的股份,如公用、房託等,息率達三四厘,如能加價,來年分派又會更高,不斷為投資組合產生現金流。

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