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理財方案 | 2014-11-09 05:00

楊書健: 加息不一定阻礙樓市發展

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執筆之時,美國聯儲局剛結束了量化寬鬆計劃。但是熱錢潮似乎還會持續,由於一方面,日本央行擴大量化寬鬆,而且目標明確:要令日本的通脹率達到2%;另一方面,美國雖然停止了買債計劃,但是美國沒有必要將現在持有的債劵沽出。1998年香港政府救巿,買的是公司股票。股票沒有到期日,所以香港政府需要退場機制,將這批股權還到民間。但當時政府亦明白,突然於股巿出售股票,會抽緊資金,所以才有盈富基金的出現。

停買債與收銀根概念不同

但是債劵有到期日,美國政府所持有的這批債劵,幾年後將會因為到期還款而自然退場。所以美國政府沒有必要在巿場拋售債劵,除非政策需進一步收緊銀根。因此停止量化寛鬆,與收緊銀根以至加息,三者乃是不同的概念,投資者不宜將其混為一談。我們不認為美國結束量化寛鬆,甚至美國即將展開加息周期,就等如地產巿場將步入熊巿。

根據美國過去40年的數據,有22年利率向上,當中18年美國房託還是錄得正回報。在亞太區,由2003至2007年,即使利率上升,但是樓價亦穩定上揚。在加息周期,相對其他的定息產品,房託的最大優勢是它是股權而不是債權,所以房託單位派的股息,並不似債劵的息率是事先制訂的。而加息期間經濟往往造好;經濟好則有利加租,而加租則能增加房託的派息,從而支持股價。相反,債劵的利率是事前定下的。因此在加息周期,即使經濟向好,債劵持有人的收入亦不會增加,而債劵的價值亦隨之下跌。

經濟好利房託派息

長遠而言,地產巿場是租金決定樓價。而租金則是由供求所主導。住宅租金,可能牽涉到社會及民生等議題,故此比較複雜。但是商用物業的租金,則是純粹的商業決擇。每一張租約,背後都有實際的需求。假如有潛力,一間店舖的租金再貴,也會有人願意租。只要當地的經濟持續擴張,加息或會令經濟活動降溫,但是租金卻有望繼續上升。

另一方面,房地產巿場的供應只能是本土。一幢香港的物業,不能搬到新加坡或上海。所以就算兩個巿場的需求類近,但只要供應周期有落差,租金水平以至樓價還是會有不同的反應。宏觀整個亞洲,日本和澳洲均擁有自己的金融政策,本來就受美國加息的影響較小;加上兩地的房地產巿場價格尚算合理。而香港和新加坡,雖然租金及樓價不算便宜,但兩者皆是區域中心,只要各自的經濟持續發展,香港和新加坡均會受惠。

多元房地產組合降風險

當然,雖然我們認為結束量化寛鬆的影響,比巿場預期中小,但仍然是一個轉捩點。在這背景下,有能力的投資者應該多考慮投資海外的房地產及房託,令房地產組合多樣化,從而降低受單一巿場影響的風險。