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中國 | 2021-10-18 11:40

洪灝: 房地產變局‧人口老齡‧共同富裕

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城鎮化一直是中國增長模式的重要支柱,但也伴隨了城鄉之間不平衡日益加深──隨着農村人口不斷往城鎮遷移,並為製造業發展提供源源不竭的勞動力,城市收入的快速增長實際上加劇了收入差距。隨着農村剩餘勞動力逐步枯竭,中國在2010年前後到達了「路易斯拐點」,而收入分配不平衡的趨勢開始緩和,但中國的堅尼系數仍然處於高位。

繼續依靠銜枚疾進的城鎮化發展和隨之而來迅猛的房地產投資增長,已經不太可能進一步縮小城鄉發展的鴻溝了,也將開始有悖於「共同富裕」的目標。近日,《求是》雜誌發表的內部講話強調,要在「共同富裕」的總體規劃中重視農村的經濟發展。當一國跨過「路易斯拐點」後,其增長模式的再平衡是宏觀政策的影響之一。

中國對房地產的需求被普遍認為是「剛需」,這一共識源自對「潛在需求」高達160至220億平方米規模的失真估測。然而,通過對二手房交易、貸款收入測試和新增城鎮人群的收入階層進行一些合理限制假設,我們得出的「有效需求」僅僅比供應多10億平方米,約為全國一年的新房銷售總量。

中國的人口統計資料預示着購房群體和房價的上漲勢頭,都很快將達到峰值。國際經驗也印證了這兩個宏觀變數的相關性。然而,中國家庭在房地產上的資產配置,是美國和日本的逾兩倍多,中國房地產總值佔GDP的比例亦同樣居高不下。在房地產需求遠不及共識預想中的規模、房地產價格漲勢逐漸觸頂之際,過高的房地產配置顯得愈來愈不合時宜。過度依賴房地產的經濟增長模式,不僅不符合「共同富裕」的目標,也很難再像過去那樣維持高速增長。

2010年是中國宏觀經濟在人口結構、投資、貨幣政策、收入分配不平衡,以及資本市場等方面的分水嶺。中國在這一年跨過了「路易斯拐點」。如果我們不再把人口統計資料簡單當作冰冷的數位,而是當作有血有肉有需求的人來看待,我們可以看到,這種人口結構的轉變,是經濟發展、收入增長、城鎮化進程和教育進步,以及由此產生的社會和文化變遷所共同作用的果實。因此,對於前景的判斷並不能簡單地從冰冷的統計數字中推論。

中國面臨的真正挑戰,是如何在面對短期成本的前提下,調整其未來的經濟增長模式。人口老齡化和投資放緩,意味未來消費將愈發重要;在房價觸頂之際,高比例房地產配置預示資產配置向諸如股票等其他資產的再調整;城鎮化進程放緩意味城鄉再平衡行穩致遠,最終邁向共同富裕的康莊大道。當然,挑戰總是與機會並存,但改革開放這麼多年了,我們都早已學會了摸着石頭過河。