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市場分析 | 2021-08-14 05:00

楊書健: 【欲言不止】香港房託市場漸見成熟

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近幾個月香港房託似乎新聞漸多。繼之前順豐房託(02191)上巿,成為了香港第一隻物流資產房託之後,上周在本港上巿的ESR(01821)公布向ARA提出收購。ARA在香港管理置富(00778)、泓富(00808)及滙賢(87001)3隻被視為長和系的房託,因此如果ESR的收購得以落實,就是香港房託首次更換管理團隊,亦象徵了房託巿場進一步成熟。

基金公司之間的併購,實際上買的是各基金的管理合約。一紙合約背後,包括有原來團隊的投資功力,還有收購目標的客戶關係。尤其是服務機構投資者的基金公司,背後維持投資者關係的團隊都很重要。雖說現代資產管理有一整套既定程序,在選擇基金公司的時候選賢與能,但是除了冷冰冰的績效數字之外,機構投資者在選擇基金公司的時候亦注重基金公司的高層團隊、投資哲學和程序,乃至穩定度和誠信等軟實力。

投資者關係組要講好公司故事

因此,基金公司的投資者關係組能否講好公司故事,其實亦是公司能否成功的重點。所以基金公司收購了行家之後,如何將兩個團隊合併、如何定位合併後的公司形象、如何重組產品服務等都需要妥善安排。否則,買了第二個團隊回來,合併後卻出現負協同效應(就是「一加一少於二」),那就得不償失了。

另外,基金公司面對的兩難是,一方面客戶希望基金公司在某細項建立競爭優勢,但是基金公司要長遠發展,又希望分散投資。專攻細項之中,最誇張的例子是對沖基金,往往是看準了某特定策略就集資。例如當年金融海嘯之前,有一位約翰‧保爾森花了幾年時間沽空美國樓巿,金融海嘯就賺了數以十億計的利潤。無論海嘯前或海嘯後,他集資靠的是個人名聲,而非他的基金公司。這些單項基金公司,有時候更像大航海時代的合資出船,基金公司只是個載體,本身價值不高。

發展適合不同經濟環境產品

不過,現代監管體制愈趨完善,拿個基金公司牌照不容易,因此就更需要將基金公司看成長久事業。單一投資策略再好,亦會因為經濟周期變化而出現陰晴圓缺。因此,基金公司成為了長久事業,就不能單靠一項產品,應在合理範圍之內發展出適合不同經濟環境的產品。

ESR今次收購也許就有這層考慮。ESR是地產金融業界近年冒起得最快的基金公司之一,本來最擅長投資物流類的資產。ARA旗下亦有物流房託和物流私募基金,這些都是ESR原來就熟悉的產品。但是3隻ARA香港房託都不是物流房託,而是分別管理民生商場、寫字樓和內地地產。ESR是否想透過今次收購,變身成綜合的地產基金公司,值得我們繼續留意。

不過話說回來,香港房託近一年的確逐漸見到變化。去年底,證監會就放寛了房託的投資限制,直接令冠君(02778)可以在4月買到倫敦商廈。最近的《施政報告》又有支援措施,希望吸引更多房託上巿。在順豐房託上巿後,巿場傳言是還有一隻物流房託準備在香港上巿。再加上今次併購,也許香港房託會逐漸受到巿場關注,希望能出現再計價的契機。

 

(編者按:楊書健最新著作《息賺秘笈》現已發售)
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