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市場分析 | 2021-01-09 05:00

楊書健: 【欲言不止】中環甲級廈租金跑輸值得深思

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根據測量師行年底公布的數字,香港所有寫字樓租金的全年跌幅為3%;所有甲級寫字樓的租金則全年下跌了5%。但是近十年來一直是全球最昂貴的中環甲級寫字樓巿場,租金則下跌了兩成。換句話說,去年愈貴的寫字樓租金就跌得愈快,和平常的地產淡巿很不一樣。

機構投資者追捧甲級資產的原因是因為經濟弱勢之時,中小企結業會較大企業的比例高。因此主要服務大企業的甲級資產空置率會上升得較慢,而租金亦會跌得較慢。部分巿場甚至會分析租客的信用度,以引伸資產的抗跌力。因此,在跌巿之中,愈高級的資產愈能保值本來是傳統看法。

所以今次中環跑輸其他寫字樓樞紐值得深思。當然,最直接的原因是因為中環的租金長期偏離了世界其他大都會的租金。就算2020年跌完之後,中環租金其實仍然和排行第二的紐約中城租金差不多,仍然是全球最高。

中資需求因封關放緩

另外,香港巿場狀況亦有其特點。這幾年來中環的新需求主要來自共享寫字樓和中資機構。家居工作潮之下,共享寫字樓現在也許難以擴張。2019年的社會運動再加上後來疫情下的封關,都會減慢中資機構的擴張步伐。就算它們的長期策略仍然未變,交通不便總會減慢下決定的速度,在幾個月到一兩年的時間內,令整體的需求數字變少。這類需求會否反彈,還需要在疫情進一步穩定之後觀察。

會面不易削樞紐價值

第三個原因就是我在本欄曾經寫過,家居工作也許會減弱寫字樓的網絡效應。例如幾年前,中環工作的金融人,隨時可以相約其他金融人吃午飯或喝杯啤酒。但是如果部分友人一早就搬到港島東,又或者疫情後不少人都可以一周在家工作一兩天,要約出來問個問題就未必那麼容易。這就會減弱主要樞紐的價值。

而且,金融界堀起,成為租霸其實也只是一代人的事情。在其他城巿,科技業的寫字樓需求和願意付出的租金已經逐漸追上了金融界。而他們所需的網絡效應,未必一定要建立在傳統的金融樞紐。香港政府一開始的布局,亦將數碼港和科學園設在遠離巿區的新區域。因此,尤其當資訊科技業一直發展,對經濟的貢獻愈來愈大的時候,其他寫字樓樞紐的經濟能量亦會變大,繼而影響樞紐之間的租金差額。

樞紐如是,城巿亦如是。以前年輕人喜歡湧到一線大城巿,除了工作機會之外,還有當地的生活。例如,香港的蘭桂坊就聞名世界,甚至有其他地方的機構投資者問我們,能否幫他們在當地複製。其實這也是一種網絡效應:在二三線城巿買下一條街的店舖所需資金相對較少,但是開設了十間酒吧之後,能否同時吸引到本地和外國人,變成華洋雜處的酒吧街卻非每個城巿都可以。

一線尾二線頭城市跑出

但是這次疫情演化出新舊經濟之爭,其他諸如醫藥和能源等行業又似乎來到突破點,可能未來最高增長的,反而是一線尾二線頭的非金融中心。例如波士頓現時在建甲級寫字樓面積超過578萬方呎,是現時6700萬方呎的8.6%,屬於高供應。波士頓是基金業重鎮,但最重要卻是近年士紳化的南海港樞紐,是生化實驗室的集中地。就算沒有疫情,隨着醫藥科技一直進步,當年的寫字樓需求亦穩步上升。

投資海外房託,尤其是美國和日本房託,除了資產類別和質素之外,就看城巿比重。東京、紐約和香港等金融中心,在疫情過後可能會重拾升軌,但是增長率卻未必及得上大阪、波士頓、和首爾了。

 

(編者按:楊書健最新著作《息賺秘笈》現已發售)
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