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基金 | 2020-10-12 05:00

鍾秀霞: 中國樓市政策方向不變

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上次筆者說到,即使今年新冠肺炎疫情席捲全球,香港樓市的走勢一直尚算平穩,其實環顧全球主要經濟體,我們也沒有見到樓市出現崩潰的情況,各地央行的貨幣政策應記一功。

內地人置業意欲大

在中國方面,國家統計局數據顯示,今年8月70個大中城市房地產市場總體平穩,價格略漲,初步估算4個一線城市的新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%,當中,北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.6%、0.9%和0.5%。至於二手住宅銷售價格環比上漲1%,兩者的升幅均較上月擴大,可見疫情並沒有打擊內地人民置業的意欲,樓市持續向上。與此同時,早前卻有內房企業宣布以七折售樓,惹來外界對於內房行業負債水平的憂慮,到底我們應如何解讀這些數據及新聞?

早前中國房地產企業資金監測和融資管理規則向內房企業列出「三道紅線」,即是剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%,以及現金短債比小於1倍。近年中國監管當局對於風險控制日趨重視,早前當A股急升、孖展額度大增時,監管當局也曾高調提醒市場留意風險。到了今次,當局則推出房地產行業「三道紅線」規條,目的同樣是為了防範未然,希望業界及大眾警惕。

行業整合汰弱留強

實際上,中央政府對樓市的政策大方向一直沒有改變,定位仍然是「房子是用來住的、不是用來炒的」。為了社會民生福祉,中國政府並不希望樓市出現炒風或升幅過急,但也絕不希望樓市會大跌。因此,當局的樓市政策將密切注意經濟及樓市形勢,時而放寬、時而收緊,希望整體上穩步發展。

由於內地缺乏投資渠道,加上華人普遍鍾情「買磚頭」,相信中國的樓市長線仍有持續需求,儘管中國整體房地產市場的高增長階段已經過去,但在人口湧入和潛在產業升級的推動下,部分地區或城市仍有一定實力。對於發展商而言,除了在個別地區壯大業務來取得增長之外,透過行業整合來增加市場份額的趨勢也將持續。

與香港不同,中國的房地產行業結構非常分散,很多發展商仍然聚焦於個別的城市來發展,能真正做到業務遍布全國的並不多,若然擁有5%至6%市場佔有率,更已經是行內的龍頭企業。

整體上,上市內房企業的基本面並不算差,而且也有能力融資,個別企業即使出現財務困難,相信行業也沒有系統性的違約風險;相反,一些規模較小、未有上市的房地產企業,則較有機會面對融資困難,在汰弱留強的情況下,房地產行業或會出現整合。

優質企業回報仍佳

對於投資者而言,這既帶來了挑戰,同時也有機遇,以主動管理的手法,揀選一些擁有良好資產負債表、健康現金流,以及有望提升市場佔有率的內房企業,相信是降低風險、提升回報的方法之一。