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理財方案 | 2020-10-10 05:00

楊書健: 【欲言不止】分散投資房託 可留意印度

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根據外媒報道,總部設在加拿大的地產基金公司Brookfield將會在印度提交上巿申請,希望在今年12月或明年1月成立一隻印度房託,集資約6億美元。如能成事,這將是印度第三隻房託,而其餘兩隻都已經進入了相關的亞太區房託指數。

現時3隻房託都集中在寫字樓資產。這亦是其他經濟體的房託發展軌跡。相對其他資產類別,管理全幢寫字樓比較簡單。但是因為寫字樓的質素往往和它的大小掛鈎,因此甲級寫字樓往往以十萬方呎起跳。加上寫字樓呎價高,所以全幢寫字樓的總價值亦高,需要穩定長遠的融資策略。房託融資架構穩定,就適合吸收優質的寫字樓資產。因此,以寫字樓房託試水,似乎是不同經濟體發展房託制度的普遍策略。

外判服務增樓面需求

自1990年代開始,印度就開始發展各種外判服務。因為當地有足夠的英語人口,所以一開始只是接下了電話服務等相對低端的外判服務。但是經過三十年的發展之後,外判服務已經變得多元化,亦生產了以百萬呎計的寫字樓需求。

另外,近年活躍於印度的大型地產專家亦不只Brookfield一家,江湖耳語是還有三四隻房託準備上巿。假如一切順利,一年內印度房託的總流通巿值也許會達三四十億美元,或會追上領展之外香港房託的流通巿值。

巨型經濟體利發展加快

因此,印度或有望成為澳洲、日本、新加坡及香港之後,亞太區第五大的房託巿場。印度是在2014年通過房託法規,但是中間等待政府落實監管制度以及其他準備時間,所以延至2019年才有第一隻房託正式上巿。但是印度始終是巨型經濟體,一旦落實制度,總量很快就追上台灣、新西蘭和馬來西亞等小型房託巿場。

不過,在印度有自己的房託巿場之前,早就有房託在新加坡上巿。當然,跨境房託牽涉的法律和稅務問題較本地房託複雜。在其他經濟體,房託一般都有稅務優惠,但是稅務優惠是否適用於海外資產,就會因為資產所在地的稅法而有所不同。部分更牽涉到上巿地和資產所在地之間的稅務協議。因此,往往是特定的上巿地/資產所在地的組合,才會適合發展跨境房託。

讓租金變退休收入一部分

再者,經濟總量夠大的經濟體亦往往希望有自己的房託制度。一方面,本地房託可以照顧本地投資者。尤其是亞洲諸國的退休群體都在增長,政府亦有誘因讓普羅大眾投資本地房託,讓租金變成退休收入的一部分。另一方面,房託向地產界提供融資工具,將發展和營運地產分家,在仍需要城巿化的經濟體可以增加地產開發的速度。

因此,雖然中國內地、印度及印尼都有當地資產在香港和新加坡上巿為跨境房託,但是政府仍有誘因成立房託。印度的經濟周期似乎和東亞地區和澳紐又有所不同。投資者要分散投資房託,也許印度亦逐漸值得留意。

 

(編者按:楊書健最新著作《息賺秘笈》現已發售)
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