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市場分析 | 2020-05-16 05:00

楊書健: 【欲言不止】以股交租 業主煩惱

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最近冠君產業信託(02778)宣布,接受租客香港醫思醫療集團(02138)「以股交租」,批股約800股作為截至2020年7月31日止5個月的租金3390萬元。消息公布之後,對業主和租客的股價影響都不大。不過這卻是有趣的案例,值得分享。

保持租用率好處不少

社會運動和肺炎疫情影響香港已經差不多一年,仍未出現破產潮,在在證明香港經濟實力雄厚。但是業主亦需要轉換心態,以保持租用率為首要目標。只要租用率仍高,首先保障了資產在短期現金流仍然穩定。另外,資產仍然保有租客,維持一定經濟活動,資產才不會變成氣氛慘淡的「死場」,在經濟狀況好轉之後,仍需打逆境波。

大額租約的變化本來就不少。像ICC在2010年落成,當時金融業仍主要集中在中環一帶,業主新鴻基要將ICC塑造成第一幢中環以外的金融業大廈,就需要吸引大型投行進駐。據聞當年吸引3間大型投行的優惠條款不少。但就像手機簽月費約都有各種優惠,這本質上都是巿場推廣的方法,爭議不多。

以股或以債代替現金,在金融業行內稱為「實物交付」,其實亦不罕見。例如兩間公司合併,有時收購方亦會發行新股票以支付部分或全額的交易代價。財團組成合營公司,亦可能將股票或其他資產直接注入合營公司,減少行政費用或其他支出。投資銀行的企業財務部門,就正是這類交易的專家,懂得建議不同方案促成交易。

要了解租客業務穩健度

業主容許租客以股交租,在海外亦偶有例子。股票之外,亦有大型租客向業主新發債劵交租。業主的風險主要是收回來的股票或債劵,能否保持在發行價之上。因此,考慮是否接受這類靈活交租方案,業主首先要了解租客的業務是否穩健,才能保障自己收回來的股票或債劵不會變成蟹貨。

而且,在保持租用率的前題之下留住租客,業主亦會審視租客業務是否穩健,有機會在幾個月後,經濟復甦的時候迎來增長。所以,在這類談判過程之中,業主在營運和融資的考慮,其實是合二為一的。倘租客有實力,稍為靈活一點對雙方都好。

收取股債考慮離場策略

當然,業主在收取了股票或債劵之後,亦需處理如何離場。在這方面,債劵的彈性較高,因為就算業主沒有進一步的行動,債劵亦自然會到期,變回現金。若是股票,業主就需要考慮沽貨。現時香港法例容許房託持有相等於總資產額5%的證劵類產品,所以理論上冠君是沒有法例限制,需要在某年某日之前沽貨。

單一次以股交租,佔房託資產比重很低,其實對估值影響不大。但是本周又有新增的肺炎感染,說明疫情可能仍會膠着一段時候。假如房託再接受其他租客的靈活方案,也許就需要說清楚管理層會如何處理這些證劵。最保守的做法當然是盡早沽貨,減少房託的持貨風險。但是在現實環境之中,機械化的直接沽貨也許對房託和租客都非最佳選擇。如何中間落墨,取得平衡,就需要清楚的策略了。

(編者按:楊書健最新著作《息賺秘笈》現已發售)
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