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理財方案 | 2019-07-11 05:00

陸庭龍: 全球減息潮下亞洲房託具前景

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前幾天土耳其總統埃爾多安突然免去央行行長的職務,事出突然,土耳其里拉兌美元的滙率急跌3%。背後的原因是這位於2016年上任的前央行行長,為了對付國內嚴峻的通脹,將官方利率提升至24厘的高位。土耳其的通脹率則由5月的18.71%逐步回落至6月的15.72%。在傳統經濟學的理論中,以高息率對付高通脹或惡性通脹,是常見的手段。上世紀八十年代的美國聯儲局主席伏爾克(Paul Volcker),便是以高利率壓制高通脹而聞名。

埃爾多安與特朗普想法相同

埃爾多安公開表明高利率的政策損害土耳其經濟,所以急不及待要換掉央行行長,以便推行減息計劃。無獨有偶,美國總統特朗普也有類似的說法,他在本周再次抨擊聯儲局的貨幣政策,要求主席鮑威爾盡快展開減息行動,以加大美國經濟增長動力。美股指數繼續創新高已被他用作彰顯政績,爭取更多選票。因此,特朗普要聯儲局在今年至明年總統選舉期間持續減息,不容許現行利率政策損害他的利益。

這些「出口術」干預甚至強行拉人下馬的情況,兩位總統的底氣從何而來?除了權力和影響力外,全球經濟衰退的陰霾,導致各國央行皆以寬鬆貨幣政策應對的大勢所趨亦是主要原因之一。

亞洲房託收益率較高

面對席捲全球的減息潮,投資者其中一個直接的反應便是投資債券以對抗低息率。全球減息潮的成因是經濟衰退的風險與日俱增。因此,股票和信貸級別差的投資工具不會是首選。資金湧入債券市場已有一段長時間,債券價格在減息的預期下愈升愈高,代表債券的息率往下走,回報率沒有從前那麼吸引。美國10年期國庫劵孳息率由年初的2.5厘下跌至2厘,而一些2至3年期的債券投資組合的回報約為2.5厘至3厘不等。若投資者尋求價格穩定而收益率較高的資產,或可考慮亞洲市場的房地產信託基金(REIT)。

筆者的這個想法是源於上周到馬來西亞吉隆坡公幹的見聞所啟發。馬來西亞人口約3200萬,年青人口佔45%,全國平均年齡28.5歲,非常有活力。筆者的客戶從事科技工業,因為中美貿易磨擦的影響,正把工業基地搬回馬來西亞,大部分東南亞國家都受惠於資金和企業的湧入。這位客人剛出租了Petaling Jaya區內一幢5層高的商舖,該幢商業物業是4年前買入的,售價是600萬馬幣,約1200萬港元,每層面積約2000平方呎,位於一個新開發的住宅樓盤內,一排排的5層高商舖圍繞着一個中央廣場,一整幢的最新成交價是1800萬馬幣。4年時間的回報率十分可觀。

區內房託年內增長佳

我們更認識了一位地產發展商,他多年前在Petaling Jaya 區內買入一個廢棄的錫鑛場及周邊大片土地,成本便宜,接着他建了一個人工湖,並在湖的四周分期發展住宅和商場,同時興建了眾多公路與主幹線連接,最新一期的發展是一組屋苑式住宅。一個3000平方呎的分層單位,售價約320萬馬幣,免費配一個泊車位。如果買入面積4500平方呎的單位,更會獲配5個車位。

現時,一般亞洲市場的房託基金REIT多在新加坡註冊或上市,每年派息率約4厘至4.5厘,與香港的REIT回報相近。這些亞洲市場的房託基金自年初至今的資本增值約25%。除了息率優於高信貸評級的債券外,亞洲區內的REIT更多是增長的潛力。