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理財方案 | 2019-04-27 05:00

楊書健: 人口增長率與城市樓價

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地產或測量系的同學都知道,每個城巿的人口增長率和城巿樓價的長期走勢掛鈎。例如日本自1990年代開始出現人口老化,因此出現通縮,導致各地的樓價亦長期走弱。但東京巿內著名大學林立,每年全國各地都有學生到東京升學。畢業後,因為東京是政治、經濟中心,工作機會較多,這些學生又往往會留在當地生活,逐漸融入東京社會。這種人口增長是東京樓巿跑贏日本其他城巿的主因。

當然,能夠吸引全國年青人聚集的必然是各經濟體的龍頭城市。 例如人口老化問題在英美都不太嚴重,但是紐約和倫敦亦憑着自己的吸引力,以類似東京的方法聚集了年青人,因此樓價長期高企。部分最保守的機構投資者在投資地產的時候,主要集中在這些龍頭城市,就是因為它們往往長期跑贏全國整體的樓市。

二三線城市出招吸引人才

二三線城市缺乏大都會的天然吸引力,就需要各出奇謀,爭取年輕人。例如拉斯維加斯在1990和2000年代, 因為科技業發展蓬勃,就吸引了一大批年輕人移居當地, 在上次金融危機之前,樓市表現非常優異。又例如澳洲的珀斯市,在2000年代的礦業上升周期經濟擴張極快,政府收入大增。當地政府就將盈餘投資到基建和大學學位之上,以相對便宜的學費吸引全亞洲的留學生。近年到珀斯出差,偶而會碰到會說粵語的年輕人,不少都是來自香港或馬來西亞。

不過並非每一個中小型城市,都可以遇上拉斯維加斯或者珀斯的經濟擴張期,因而吸引巿外的年青人。而且中小型城市亦要面對人口外流的問題。例如筆者在加州的二線城市讀高中,全級頭10名的同學之中,只有一位仍然留在當地,其餘的都搬到諸如三藩巿、洛杉機,及西雅圖,因為那些城市工作機會較多,比較容易發展。

看出生率見城市活力

二三線城巿不能受惠於人口流動,人口增長率就必須依靠該巿的出生率。因此,觀察每一個城市的自然出生率,其實亦可以看出城市的活力。例如過去幾年,山東省的出生率就居全中國第一,當地評論認為主因是山東省的生活指數相對其他沿海城市為低,是當地經濟活力較高的佐證。

因為城巿密集度、小孩支援服務,甚至氣候等因素,都可以影響出生率,所以比較不同城巿的出生率,只能看出個大概。但是觀察單一城巿在不同年份的出生率,卻能看到巿民的信心變化。信心不足,情侶或會延期結婚;新婚夫婦又或會延期生育,都是會降低單一年份的出生率。例如近幾十年以來,2003年是香港出生嬰兒數目最少的一年,就可能與當時經濟環境困難,大家信心不足相關。2003年之後,香港經濟逐漸走出谷底,嬰兒出生數目亦穩步上升。

近年人口老化漸漸成為東亞諸經濟體都需要面對的問題。在這環境之下,觀察每個城巿的出生數目變化,也許可以更了解當地的信心變化。