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理財方案 | 2018-06-23 05:00

楊書健: 分析房託 從3方面評估

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地產租金的長期走勢向上,應是容易理解之事。中環IFC二期的租金在2003年落成的時候,只是每呎30餘元,到2008年金融海嘯前夕就已經超過100元,到了今天更有少數單位的呎租超過200元。出租物業的租金收入穩定,意思只是說除非租客破產,否則業主在租約期間,每月都會收到租金。其他行業的每次收入都是新交易,再熟識的老主顧亦有可能在危機之中暫停光顧,所以租金收入就相對顯得更穩定。

退休需求支持房託

這是機構投資者都傾向持有收租物業的主因,亦是當初房託登陸亞洲,將之宣傳成「類似定息產品」的原因。對退休人士等需要現金收入的投資者而言,不論巿況好壞,房託都需要派發股息,是可以幫助投資者穩定現金流,協助保障退休生活。因此,隨着退休長者愈來愈多,房託一類產品的投資需求應會愈來愈多。

但是在穩定之外,加租亦會令房託的派息逐漸增加。以本港上巿的房託為例,由2012年至2017年的5年間,房託股息的每年平均增長率約為6.5%,5年之間股息增加了35%。假如投資者在2012年購入了香港房託,當年收到了10萬元的股息,就算投資者選擇每年都花掉了這筆股息,單靠房託的增長,到了2017年股息亦會增長至13.5萬元,超過了幾年以來的通脹。房託股價一直向上,主因當然是樓價節節上升。但是樓價上升背後,租金增長亦功不可沒。

股息增長率差異大

當然,香港房託板塊雖然比日本或新加坡小,但都有超過10隻房託。個別房託的5年股息增長率就由接近零至超過11%都有。5年之間,有房託的股息幾乎原地踏步,亦有房託的股息增長了超過七成。因此,投資者可以用投資指數的心態,購入指數之中的所有房託,期望整個板塊能維持增長。否則,投資者宜分析每隻房託,找出可以持續地令每股股息增長的個股,才不會選錯了股息不會增長,繼而長期跑輸大巿的弱勢房託。

一旦分析個股,無可避免地必需討論它們的企業策略。就算是業務性質類似的房託,持有相同的資產類別,股息增長率亦會有分別。例如本港的商場房託,過去5年股息增加得最快是每年11%,第二快的是每年9.4%。雖然分別不足2%,但是以5年計算,因為複息增長會拉闊高息增長,兩者的分別就變成了約15%。

房託策略涉及融資

房託的企業策略最根本的當然是專注做好現有資產,加快其租金增長率。這些策略我們稱之為營運策略。除此之外,就是透過收購新資產、開發新項目,甚至出售弱勢資產,以不同的投資策略改變房託的投資組合。但是房託的每個策略背後都涉及融資,融資成本的高低亦會影響投資者的整體回報。

尤其每股盈利(和股息)以及股價才會決定投資者所獲得的回報,所以就算房託組合不停增長,假如每股盈利不會增長,投資者亦不會享受到成果。因此,分析房託,應由它的營運、投資、和融資三方面的策略評估。