繼1-9月份全國住宅銷售按年下滑8.9%後，中國房地產銷售在10月出現些許回穩。10月份部分上市地產商公布了單月銷售創下新高，而其他地產商的銷售情況也較去年同期亮眼。不由得讓人好奇推動銷售轉好的背後因素是什麼。
一個重要的因素是，中國央行9月底時放寬了住房按揭政策。央行下調首次購屋者的最低貸款利率至基準利率的0.7倍(先前為基準利率的0.9倍) ，以基準利率6.55%計算，最低可至4.585%。央行同時放寬已還清首購貸款的第二套房購屋者的貸款條件--首付款比例降至30%(原為60-70%)，最低貸款利率可較基準利率下調30%(原先為加碼10%)。人行亦放寬銀行對於購買第二套房以上者的貸款。我們認為，政策放寬的效果將逐漸反映在第四季的銷售數字上。
其他指標好壞皆見
不過，房地產投資情況持續令人失望，今年1-9月份全國房地產開發投資按年增長12.5%，增速較1-8月份的13.2%回落。佔整體房地產投資比重達68%的住宅投資趨勢亦同，1-9月按年增長11.3%，較1-8月的12.4%放緩。儘管營建開工和土地市場已回穩，但房地產投資持續衰退。
9月房屋新開工已見回升--按月增長5.4%，按年則是持平。1-9月份房屋新開工面積按年減少9.3%，下滑速度已較前8個月的10.5%減慢。9月土地購置面積則較上個月增長8.9%，土地購置成交金額較上月增加25.5%。不過，首9個月的土地購置面積仍按年跌4.6%，跌幅更多於1-8個月的3.2%。
庫存壓力持續。儘管多數城市的限購令已經解除—46個城市中僅剩5個尚有限購令，但整體市場銷售仍呈下行趨勢。二及三線城市的庫存壓力持續上升。根據一些估計，可能需要21個月的時間才能去化這些庫存，這遠比前次谷底，即2012年第一季時的16個月來得高。北京、上海、廣州及深圳等四個一線城市中，北京的庫存條件最佳，至9月底時，估計清理庫存的時間為15個月，遠低於2012年第一季時的21個月。其他三個城市大致與前次谷底時差不多。
對投資的意涵
我們認為，中國地產行業仍將持續遭受庫存壓力，特別是在供過於求更為明顯的三線城市。我們認為，央行鬆綁按揭政策將會改善購房者的負擔能力，並激發潛在需求，尤其是換屋者。這些發展再加上房地產商減價求售，應可在未來幾個月帶動銷售量回穩。
目前中國地產行業估值與資產淨值的貼水大致在歷史平均值上下，但市盈率則較歷史均值低25%。現階段股價應已將未來成長放緩反應進去。我們對於中國地產行業仍採取精選態度，且聚焦在能透過市場整合繼續增長，以及資產負債表強勁的地產商。我們避開那些因為過度擴張資產負債表而導致有現金流疑慮，和在三線城市敞口較大的開發商。其他受益者包括在社會保障房領域有敞口的開發商，因央行亦加強對此類項目的融資支持。
何偉華
