最近幾個月，澳洲的住宅樓巿，似乎成了內地開發商與一般散戶的新寵兒。其實這個趨勢，由來已久；早在80年代，香港與台灣的投資者，已經投資悉尼及墨爾本的房地產市場。但無論他們投資當地房地產的原因是什麼，北亞的投資者都集中投資在悉尼及墨爾本，因為這兩個城市是澳洲一東一西的龍頭，亦是當地經濟發展重要陣地。
北亞投資者偏好悉尼及墨爾本
澳洲房地產投資者的投資目的各不相同，部分因為子女到澳洲讀書，買較租划算；而子女大學畢業之後，房子升值則更合意。另外亦有純為投資，因為澳洲與北亞時區相同，透明度又相度較高的巿場。無論是因為子女讀書還是純為投資，北亞的投資者都集中投資在悉尼及墨爾本。主要原因，是澳洲中部為沙漠，東南部是宜居的溫帶經濟氣候。故此，經濟發展都偏重在這一帶，而悉尼與墨爾本則是這區域裏，一東一西的兩個龍頭。其餘城巿，以布里斯本及珀斯為第三及第四大城巿，但兩者皆為礦業經濟，而且整體經濟規模均比悉尼及墨爾本小得多，故此房地產巿場亦較為波動。所以海外投資者，一般都是以悉尼及墨爾本為主。
央行警告房地產現泡沫
澳洲在2011年前，受惠於中國的原材料需求，帶動了各種投資，所以經濟向好，匯價大漲。匯價大漲的一個結果，是澳洲民眾發現海外消費遠比國內便宜。尤其是2009及2010年，澳洲國內的消費幾乎沒有增長，國民收入的增長，都花到旅遊及境外互聯網的消費之上。在2011年後，原材料帶動的投資開始減慢，澳洲隨之而經歷了兩年左右的轉型期。但到2013年，房地產巿場便開始顯著回暖。即使澳洲央行於9月發出了房地產泡沫化的警告，但澳洲樓市似乎還處於擴張期。
以自然對沖方式購資產
海外投資者要投資澳洲，要考慮資金如何調配。如果要承造按揭的話，宜以澳元貸款為主。以當地貨幣借貸，購買當地資產，業內稱之為自然對沖。自然對沖的好處，是減少在貨幣波動的時候，投資者需要補倉的機會。在2008年的金融危機中，澳元在4個月內，由1澳元兌0.98美元跌至0.60美元，跌幅達四成；但在一年之間，又重上0.90美元的水平。假如投資者以美元或港元借貸，則用作抵押品的房子，帳面價值便會一度大幅下跌四成，導致負債比率大升，或甚至變成負資產。銀行在這個時候，有權要求投資者補倉；而若投資者未能補倉，銀行就有權收樓，迫使投資者斬倉。但若投資者以澳元借貸的話，資產與債務的價值一同下滑，故此不會改變負債比率，亦不會出現補倉的問題。而在一年後，資產亦會回升到貼近原來的水平。這類貨幣波動，短期的殺傷力往往很高，但控制得宜，鮮有造成長期的傷害。
自然對沖，放棄的是美元與澳元之間的息差，但換來的是中長期的穩定性。尤其是投資期較長的機構投資者，幾乎都會以自然對沖的方式，購買海外資產。
楊書健
