亞太區房託的投資特性，可以歸納成3個數字：「6」、「9」、「12」。在過去13年，亞太區房託的股息回報率為平均5%至6%；股息的增長率為每年9%；而房託的總回報是每年12%。房託能做到這樣的回報，部分源自房地產巿場的特性。房託乃房地產投資的一種，自然會隨著經濟發展，租金上漲及樓價上升錄得增長。房地產巿場一般與通脹掛?；長期而言，房託的增長，約有一半來自房地產巿場的自然增長。而另外一半的增長，乃來自活躍的投資策略。成功的房託，會持續優化資產組合。有時候正確策略是改善現有資產；有時候是擴張版圖；有時候則是減磅。一般而言，房託的投資策略，能分為內部及外部增長兩類。
內部增長 — 提升現有組合投資價值
內部增長，意指管理層對現有物業投資組合進行裝修或持續優化商戶組合 ，以提升現有組合的價值。不同的房地產類別，實際策略各異，例如辦公室，一般只要重新裝修，就能吸引到較好的租戶。商場的吸引力，在於它的商戶群；商場一般都會持續招攬新商戶，不停更新商場的商戶群以吸引人流；控制得宜的話，持續招攬新商戶能一直為顧客群帶來新鮮感，刺激商場的消費增長，從而令租金上升。這類型的資產組合，在不同的管理層手中，長期的增長率亦有不同。
外部增長 — 改變資產組合提升整體價值
外部增長，則指管理層以改變組合的方式，提升組合整體價值的策略。購買新資產是最常見的方式。當一隻房託的資產組合，從10幢資產擴大至50幢資產，一般都會有經濟規模的效應，房託管理、成本控制等方面都有益處。開發新資產，或擴建現有資產，亦是外部管理的一種。如果管理層對某一類型的物業特別熟識的話，開發亦自然能得心應手。房託之間的併購，亦是一種外部增長。因為房託的價值，大部分都是基於房託所持有資產的價值，所以併購另一隻房託，實質上是購買了一個資產組合。
最後一種外部增長，則是賣掉不合適的資產。這方面有幾個不同的可能性。第一，假如有買方出價夠高，房託賣掉資產可能是最賺錢的策略。第二，房託可能將長期偏弱，改善空間有限的資產賣掉，以將資源集中到能管好的項目上。賣掉資產，雖然會縮減整體資產組合的規模，但執行正確的話，反而可提高每股淨資產，因此售賣資產亦算是外部增長的一種。
外部、內部增長同樣重要
當然，內部與外部增長的界線並不明顯。例如：小規模的擴建，到底算是內部增長的裝修或外部增長的新資產？不過，安泓相信，外部和內部增長同樣重要，房託管理層需要在不同投資環境下，善用外部和內部增長，達至提升資產價格的目標。研究房託策略的重點，是房託的管理層能否為房託帶來巿場波動以外的增長。如果會的話，房託中長期的股價及派息應有所反映。回看數據，過去13年，房託的「6」、「9」、「12」回報，就包含了這些成功的策略。
楊書健
