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2012年9月6日

陸庭龍 中國

超低息下的資產泡沫

5774並不是達文西密碼,只是一組平平無奇的數字,但它代表了一個將軍澳樓齡超過10年的公屋單位的最新成交呎價,而且是歷史新高。每平方呎價5774元是以實用面積計算的,如果一如私人樓宇般用建築面積計算,包括窗台及會所的面積,呎價應該超過6000元,只是公屋不設住客會所及豪華大堂,沒有發水。其實,跟這個公屋呎價相若的私人樓宇還是有選擇的,可能是屯門區或新界區丁屋等等。

樓市瘋了

除非計算了個人主觀因素,否則以這個價格買入公屋單位,我認為是「瘋了」,是置業者被眼下的環境所迫瘋了,在羊群心理的影響下「搶樓」。現今樓市的焦點在每天發布的甚麼居屋樓王價,筲箕灣臨海景觀的居屋單位每平方呎叫價超過9000元,市場氣氛恍似為準買家搖旗吶喊,搶、搶、搶。

公屋和居屋的成交價,在市場內會引起蝴蝶效應。如果以接近6000元每平方呎的公屋成交價來衡量,市區內的私人屋苑呎價在10000元內的簡直是超平,太古城呎價掃至20000元也不為過,半山豪宅呎價在三萬至四萬元更是合理。因此,當東半山的分層豪宅以超過70000元的呎價售出,大家千萬不要大呼小叫。

按息掉頭上 資產價翻天覆地

我不知道現時的樓價是否合理還是泡沫化,總之不論是公屋、私人屋苑、豪宅或商舖的成交價都是不斷創出歷史新高。我只知道在我28年的金融市場歷練中,現在的港元和美元利率是不正常的低,而且不正常的時間已長達4年,聯儲局主席貝南奇更告訴大家,這個近乎零的利率政策會持續至2014年底,你相信嗎?

我的認知是利率的高低周期大概是3至4年,利率的波幅介乎在4%至5%之間,今天的按揭息率約2.2%,置業或投資者要做好心理準備,利率調頭向上時,各類型資產價格包括房地產在內可能出現翻天覆地的變化。

蘋果有泡 合4大內銀猶不如

除了香港的樓價有不靠譜之嫌,蘋果的股價也是,蘋果已成為全球市值最大的上市公司,超過6200億美元。6200億美元是一個怎樣的概念?內地國有4大銀行的總市值之和約6100億美元;全球第二和第三的科技巨頭微軟、IBM的市值之和不過4900億美元;蘋果在全球移動終端市場的勁敵Google也僅值約2200億美元。6200億美元亦可以是去年廣東省國民生產總值(GDP) 最高4個市 —— 即廣州、深圳、佛山和東莞的GDP總和。

筆者不禁想起2000年科網泡沫未爆破之前,微軟市值一度高達6040億美元,今天卻只得2500億美元。已經突破微軟當日市值紀錄的蘋果,會否一樣逃不過物極必反的命運?蘋果今天的輝煌,刻意的炒風不談,難保只是環球投資市場氣氛低迷,沒有選擇之下的取向。

賭局全民參與 火中取粟

今天的環球金融市場恍如賭場,全球各國央行狂印鈔票,資金泛濫的情況有如將籌碼硬交於各位手中,大家都希望利用低息的客觀環境而賺一把,這是超低利率情況下的溫水煮蛙效應。畢竟違反常理的事不能長期持續,如果你同意那是非理性的投機,怎麼總是相信自己能比別人快一步離場?

陸庭龍

恒生

私人銀行及信託服務主管

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