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2013年2月9日

林正宏 理財方案

林正宏: 買樓與理財投資

筆者雖然不是地產界人士,不過由於工作需要替客戶做理財規劃和財富管理,大家的話題自然少不了有關樓市和物業投資。這次筆者會以兩個小個案,討論一下有關物業和理財投資的關係。

Ray是筆者的一位朋友和客戶,他在港島區持有一個出租的物業,自己和家人則租住一個位於九龍東的單位。由於Ray在九龍區工作,加上港島區的自置物業收取的租金比租住九龍東的租金高,因此他一直很滿意這個安排。然而,隨著樓價愈升愈高,他覺得樓市的風險也愈來愈高,所以打算賣出港島的物業。不過眼見身邊的朋友或同事早前將樓沽出,現在都不能以心中預算再上車,他又擔心做錯決定。最近,Ray跟筆者見面時便談起這個問題。

在傾談期間,筆者首先了解了Ray的物業情況。原來他持有的物業現時銀行估價約值700萬元,扣除按揭貸款後淨值約360萬元。然後,再了解Ray對樓市的想法和他將來的工作情況。最後大家得出一個結論,就是先賣出港島區的物業獲利,再在新界或九龍區找一個大約350萬元的物業,目標是租金回報率要高於目前Ray在港島區的物業。若Ray選擇做七成按揭,首期連物業印花稅等雜費要120萬元,Ray還可以預留240萬元作後備現金或其他用途。

除了Ray外,筆者另一客戶Katie今年55歲,還有不足10年便退休。2010年時眼見樓價已上升了不少,遂賣出了自己唯一的物業,套取了大約300萬元現金,然後轉租房子。誰知道賣樓後樓價持續上升,現時樓價比自己賣樓時已上升超過5成。這幾年Katie一直希望待樓價回落時再買樓,但眼見樓價愈升愈有,既後悔當初賣樓,又不甘心以一個更高的價錢再追入市,一等就等了好幾年。最近Katie開始擔心樓價不會有回落跡象,而且自己距離退休的時間愈來愈近,在一次跟筆者見面時,她便談論起這個問題。

筆者認識Katie一段時間,知道Katie的性格比較容易受市場情緒和資訊影響,所以亦贊成Katie在退休前購入自住物業,減少退休後居所支出的不確定性。Katie希望買回和當初自己的單位質素相若的物業,但這類單位目前樓價已上升到超過700萬元,雖然Katie足夠支付首期,但也會對Katie的財政構成一定的壓力,而且筆者個人亦認為未來數年樓價下跌的風險不容忽視。和Katie傾談後建議她可以先買入一個大約400萬元,較遠離市區的物業後,再出租。一方面Katie有足夠能力負擔,並於退休前可以把物業供斷。另一方面,不論將來樓價升跌,Katie也可以有一個自置物業,不用擔心退休後的住屋需要。

這兩個個案令筆者想起一個普遍市民的的想法,就是若持有一個物業可以做的就只有繼續持有或整個賣掉,卻不能像股票或其他投資般先賣掉一半。然而是否一定如此呢? 是不是可以賣掉半個單位呢?以Ray的情況為例,其實也可以想像成賣掉了一半物業,例如賣了700萬元的物業,再買回一個350萬的物業,假如樓價真的下跌,也可以減少損失;萬一樓價上升,也能享有部分升幅。當然這過程牽涉較多的手續費,而且新買入的物業目前有3年的額外印花稅(SSD)等因素要考慮。然而,筆者認為這可以視為0與1之間的另一個選擇。

同一道理,現時很多人也因樓市太高而對入市卻步,期望待樓市回調才入市,但有些一等就是好幾年,就好像Katie的例子一樣。其實,他們也可以考慮先買一半,即比心目中價格少一半的單位,然後租給別人,同樣可以將升幅或跌幅減少。當然這個做法的大前題是自己不介意租住別人的物業,而如果自己擁有多於一個物業,亦無須用這個方法。另外,最重要的是在置業前必須清楚了解自己的承擔能力。

 

 

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林正宏

康宏

助理聯席董事

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