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2012年7月24日

王良享 北美

王良享: 聯儲或購入房按債券

上星期公布的美國房市數據頗為參差。周二公布的7月份全國房屋建築商信心指數,攀升6點至35點,為自2002年9月至今最大升幅,建築商稱對下半年銷售樂觀。

周三公布的6月份新屋動工數據亦超過預期,折合成年率的套數達4年新高,為6.9%,即76萬套,5月份經修正後為71.1萬套,高於初值。另外,早前公布的美國S&P Case-Shiller 20城市房價指數(經季節性調整後)指出本年3月及4月份平均房價按月都上升0.7%,為自2009年4月至今按月最大升幅,Zillow.com房價指數5月亦上升0.5%。

不過,周四公布的6月份二手房屋銷售則令市場失望,6月份二手房銷量下降 5.4%,折合成年率為 437萬套,低於彭博新聞社調查的經濟學家預期中值的462萬套。

受惠季節性因素及銀行自願暫緩發出收樓令,美國房價在連跌20個月後回升。傳統上美國房市在春、夏季都較活躍,尤其是家長們準備兒女於秋季進入較理想學校,今年的春季早點到臨,天氣比較好,睇屋率較高。而早前銀行界因為在處理收樓拍賣的手段備受攻擊,因此在2011年下半年後實行自願性暫緩止贖政策(Voluntary Foreclosure Abatement),不過,今年銀行應該逐漸取消自願壓制,斷供收樓宗數下半年將增加。

二手屋銷售於6月份開始下跌,不是一個好現象,說明市場已經開始擔心斷供房屋拍賣重新加快展開,美國現在仍有估計接近400萬個有高可能性被銀行強制拍賣的房屋的威脅。據遊說團體美國退休人士協會稱,至去年12月,在350萬個負資產中,50歲及以上個案佔六份一。高齡人士因為無法找到新工作,而在儲蓄於2009年至2012年的三年多後已經用盡,他們的被止贖比率將再上升。

聯儲局在施行QE1集中買按揭抵押債券(MBS)及機構債後,美國樓按風險溢價大幅收窄,美國房市曾經出現「小陽春」,房價於2009年6月至2010年5月間曾上升4.8%。有見於此,聯儲局可能再推QE3,針對性買入房按債券。

不過,美國房市縱然反彈,亦未必可帶領美國經濟高速增長。原因是:

1) 美國建造業現佔GDP只有2.3%,比高峰時的6.3%低得多;
2) 2001年衰退,美聯儲減息,再按揭短期內大幅反彈,再由「次按」接力,房市形成泡沬。今次衰退,負資產比例大幅上升,再按揭無可再做。雖然美國政府曾推出「房貸可負担再按揭」,幫助負資產25% 以上業主,但銀行不太熱衰,限制又多,效果有限;
3) 房市反彈,但新屋建造偏少,建築業職位無上升,2010年低潮至今,建築業只增聘5.3萬人,相對之前裁減的227萬人,是九牛一毛,對增加消息全無貢獻;
4) 過去多年,銀行已大幅減持房按資產,房市上升,銀行亦不會因此有空間創造太多信貨。

美國過去十多年透支過剩,現在以債養債,聯儲局豈有不知,但政府財政政策被抵銷,不做QE,要承擔後果,現在只好再研究擴大QE需買的資產。

王良享

星展銀行

財資市場部董事總經理

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