在政府的「辣招」下，香港樓市明顯降溫，近日不難發現部分喜歡房地產投資的朋友都把眼光放諸海外，轉而購買美國、馬來西亞，甚至是日本物業。投資海外物業看似成為一個新趨勢，今次筆者打算與大家分享投資日本物業的吸引力、當中涉及的成本開支和風險。
筆者身邊亦有朋友投資日本物業，當中尤以東京市區的小型單位為主。該類單位面積約200至400呎，價錢介乎40萬至100萬元。或許有讀者看到這裏，會認為單位面積太小，但其實日本樓的實用率很高，而且不會把公用、窗台和露台的面積計算在內，加上一般租客是從鄉下來城市讀書的大學生或剛出社會做事的年輕人，所以對單人的租客而言，這類面積的單位是可以接受的。
租務回報比香港高
投資者喜歡日本物業的原因大致有以下幾個：
1. 日本房地產泡沫在90年代初爆破後，一直在低位徘徊，現在的樓價是高峰的六分之一左右，所以他們認為現價已跌無可跌。
2. 日本人是乾淨又守紀律的民族，所以香港業主們最怕的租覇幾乎不會在日本出現。
3. 這是最重要的一點，就是租務回報。香港的住房現時平均的租務回報約在3%至4%，但日本住房的租務回報可高達5%至15%，相比之下，顯得相當吸引。
稅項多要注意
雖說吸引度不俗，但是購買日本物業所涉及的相關稅項並不少，投資者必須注意。
1. 登錄免許稅－「免許」中文是證照的意思。購買物業時，買方需要到法務局申請產權登記，而這涉及物業評價額的1%至2%。
2. 印紙稅－即是香港的印花稅，按物業價格的高低而定，介乎200至48萬日圓。
3. 消費稅－從今年4月1日開始，日本把此稅率上調至8%，但物業買賣的價格已包含此稅了。
4. 固都稅－這是固定資產稅和都市建設稅的統稱，一個100萬元的物業，每年約要繳交2000至3000元左右的固都稅，類似香港的差餉。
5. 資本增益稅－這是在買賣物業時賺到錢時，所要交的稅項。
6. 租金收入稅－這是每年租金淨收入的累進稅項。
7. 相繼稅－即是遺產稅。
日圓貶值 留意匯價風險
筆者把以上的稅項一一列出的目的是希望各位投資者明白，雖然日本物業的租務回報看似不錯，但大家在投資前必須考慮當中相關的稅項，加上樓價約3%至5%的地產經紀佣金，以及因業主不在日本而需委託當地公司代為收租和管理物業的費用，七除八扣之下，回報未必如想像中高，千萬不要計錯數。
談到計錯數，投資者在購買日本物業時，也必須考慮其他風險的問題。這就是地震和貨幣匯價了。雖說科技進步可較精準地預測地震，又可增加房子的耐震程度，減少地震對地區破壞，但日本某些地區一年可有幾十次三級以上的地震，所以不可不考慮這問題。
其次，日本現正進行經濟刺激政策，其中一項重要的手段就是貶值日圓，所以投資收取日圓的租金，再兌換成港元，可能讓投資回報大打折扣。
其實每項投資都有其風險，所以大家不應只著眼投資的潛在回報，在投資前亦要花時間研究當中的注意事項，或請教專業的獨立理財顧問。
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盧艷萍
