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2022年5月28日

楊書健 市場分析 欲言不止

楊書健: 【欲言不止】居家工作安排 影響都巿規劃

記得兩年前歐美首次因為新冠肺炎而封城,本欄就曾討論居家工作或會變成疫後常態。上周《經濟學人》就報道,雖然英國停止了封城差不多一年,但是各類交通工具的使用量,仍然比疫情前大幅減少。例如倫敦地鐵在平日䌓忙時間的乘客使用量,比起疫情時跌了三成。但是在周末,倫敦地鐵的使用量只微跌了5%。加上當地失業率早就回到疫情前水平,引證了不少工作都不再需要到巿中心通勤,居家工作已經落地生根了。

兩年前討論居家工作,筆者認為隨着第一波資訊革命完成,互聯網和雲計算等資訊基建在過去十年逐漸成熟,居家工作就已經是逐漸流行。在2015年,部分歐洲國家如荷蘭已經有兩成工作人口可以「每月數次」在家工作。

居家工作成僱傭關係考慮

而在2019年,美國的民調發現,亦是約兩成的非政府白領員工可以在家工作,當中又以工資愈高的員工在家工作的比率愈高。當時筆者寫過,疫情迫使全民居家工作之後,能否居家工作將會成為僱傭關係中的考慮條件。

最近我就聽到有跨國企業的港區行政總裁,本來在去年底承諾了員工在疫情過後,仍然可以3天在辦公室,另外兩天在家裏工作。但後來有總部另外派來了新的行政總裁,「新官上任三把火」的其中一把火就是改變策略,要求員工在疫情之後每天回辦公室。但在員工幾次爭取之後,到最後還是再改回3天在辦公室、兩天居家的分配。

另外,有朋友最近招聘新員工,面試之後最滿意的3位應徵者都有詢問公司的居家工作安排。不過,朋友的公司沒有任何安排。雖然最後都能順利聘用最滿意的一位,但是朋友亦留意到3位應徵者聽到沒有這類安排之後,都有點失望。所以他才會在我們的群組詢問,看看其他企業會否正式安排制度,以免中層主管變成了磨心。

市郊至另一市郊交通量增

《經濟學人》上周的數據就說明了,居家工作在部分地方也許亦會變成常態,繼而影響了整個都巿規劃。首先影響的當然是交通運輸。在疫情之中,不少大眾運輸企業都有政府補貼,也許財政仍有盈餘。但是如果平日通勤量減少三分之一變成常態,不少運輸系統的收入大減,就會影響長期財政健康。不過,外國不少大眾運輸系統都靠政府補貼,因此若政府規劃趕不上時代,就會變成政府的財政負擔。

另一方面,雖然向巿中心的通勤量大跌,但是從一個巿郊到另一個巿郊的交通量卻有所增長。以香港地圖為類比,就有如由屯門到中環的通勤量下跌,但屯門到大埔的交通量卻上升。這部份可能是居家工作之下,拜訪客戶或其他夥伴卻不會消失。因此屯門人減少了到中環,卻仍需要見大埔的客戶。

運輸策略改變將影響投資

因此,《經濟學人》另一個倡議則是,政府要留意如何增加巿郊到巿郊的交通連接。當然,顧及了使用量和距離,這不一定是新的鐵路,但是例如重組巴士路線等「軟動作」,也許更能服務新的工作模式。

地產投資之中,有一招是隨着基建投資。基建首先增加了小區對外的連接度,而且往往在工程過程之中亦有各種美化工程,所以小區的吸引力增加,自然會令樓價上升。巿中心地產往往有溢價,就是因為政府自然會首先關注巿中心。但是如果下一波政府運輸策略集中在巿郊,那反而是受惠小區更有投資價值了。

 

(編者按:楊書健最新著作《息賺秘笈》現已發售)
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楊書健

安泓投資

投資總監

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