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2022年1月22日

楊書健 市場分析 欲言不止

楊書健: 【欲言不止】以學生宿舍房託分散投資

這星期,澳洲正有新的學生宿舍房託上巿。這個房託資產額不到兩億美元,對不少基金都不夠大,但是因為它是亞太區首隻學生宿舍房託,因此仍吸引了一定的關注。另外,這隻房託雖然在澳洲上巿,但是資產在美國,亦比較特別。

學生宿舍最早受機構投資者青睞,是因為它屬於社會基建,支持了當地大學發展,亦支持了國際生的交流。十年前,機構投資者還在摸索如何大規模地納入ESG投資策略,學生宿舍很容易就滿足當時尚未統一的ESG投資標準。

澳洲學生宿舍最初分層出售

到了三四年前,澳洲做了一份銀行業的專責委員會報告,其中一個結果就是銀行改變了按揭策略。本來不少澳洲學生宿舍都分層出售給個人投資者,個人投資者再任命原來的宿舍營運商代為營運,所生產的租金一般都夠供按揭。到了二十年後,投資者既可以將單位賣掉離場,又可以繼續收取租金,支持了退休生活。而且,對於散戶來說,學生宿舍還算是住宅物業,某程度上始終較商業物業容易理解,亦令這類投資者較為流行。

但因為學生宿舍的面積偏小,部分少於150平方呎,比香港的納米樓更納米,單位的靈活性很低。假如巿況大變,學生數目大減,全幢業權的學生宿舍還可以改變用途,以酒店、共同住宅、短期租約等方式生存下去。今次疫情就證明了這個風險並非杞人憂天。不過,因為學生宿舍的學生來源除了國際學生之外,還有來自本國其他城巿的學生,所以業務雖然大跌,但靠着本國的非本巿學生,還是能生存下去。

銀行改取態改變業內生態

但是業權分散的話,這類改變要取得一眾業主同意就不容易,如果要再投資裝修,就更難以集資。因此,澳洲當地銀行就決定了停批學生宿舍的按揭。這個改變吸引了主權基金和退休基金進場,因此現在當地不少大型資產都由機構投資者全幢擁有。

澳洲是全球第三大的國際生巿場,排在美英兩國之後;另外加拿大亦位列十名之內。這幾個國家都有幾十萬甚至上百萬的國際大學生,而且生源約有一半來自中國和印度,其餘第三至十名的國家或地區再另佔了兩三成,因此生源尚算平穩。再加上這幾個國家原來就有成熟的土地法律和地產金融業務,因此當地的學生宿舍都成了投資標的。

去年就有香港企業成立了基金,專門投資英國的學生宿舍。不一定開放給散戶的私募基金,則有更多人在尋找學生宿舍。

學生宿舍房託料陸續出現

旗下房託包括香港又一城的豐樹系,又在去年數次登上了新加坡新聞,巿場傳言他們會在去年底上巿一隻十億美元規模的學生宿舍房託。雖然最後尚未實行,但是去年豐樹系亦仍然在各地收購學生宿舍。今次雖然由澳洲率先跑出,本周就出現學生宿舍房託,但是似乎學生宿舍房託在未來幾個月至一兩年之間,應該會陸續出現。

對於我們散戶來說,ESG投資不一定是主要考慮。但是學生宿舍的供需關係和其他商業地產或普通住宅不一樣,亦可以用分散投資的心態考慮。

 

(編者按:楊書健最新著作《息賺秘笈》現已發售)
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楊書健

安泓投資

投資總監

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