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2022年1月6日

葉永鏗 理財方案

葉永鏗: 【移民】英按揭收租無限LOOP 要知風險

究竟一間價值千萬港元的香港樓,可否透過二按貸款,1變4、4變12,最後變成12間英國的收租房產?進而能夠有如上篇文章提及,透過收租達到財務自由?以下將向大家揭示二按貸款所帶來的實質風險。

槓桿放大假設好景

「如何可以將千萬港元倍大?這全靠按揭力量。透過按揭的槓桿借出樓盤價值的75%,只需以25%作為首筆投入資金,需考慮的便是附帶的利息。故此或可先考慮full pay一個房產,待出租穩定(約半年至一年後),向銀行申請一個提取房產價值75%的二按,用以購買下一個物業,如此類推。這樣一來可以釋放樓價升值所帶來的價值,用以擴大自己的房產組合。

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假設樓價表現有如市場預期,升幅持續穩定,每年升值7%,以及1%至3%的租金升幅,便可透過槓桿達到4倍原本升幅,然後二按將升幅的價值再釋放。這樣便能透過按揭達到複利效果。加上身處在低息和全球不停印鈔的環境下,房產可說是不能不漲價。」

按揭息高收入有限

以上兩段是市場常見的銷售內容,到底是否如此樂觀?字裏行間又隱藏了什麼風險呢?英國的投資按揭息率非常高,雖然可還息不還本,但在淨息達到4厘多或以上,就算租金回報高,所剩的淨現金收入也不多,更多會用於繳付利息,真正增值的將主要落在房產升值部分。如租金未能達到利息的1.25至1.4倍,基本上難以申請相關按揭。所以當貸款到期時,便需考慮售出部分房產,一次過墊付現有的貸款。

樓價是不會永遠向上,總會有突發的黑天鵝事件。如去年疫情般,影響了經濟民生,打擊部分租務市場,一旦租金收入中斷,便需動用本金還息。不幸的是,如果樓價不斷向下行,一些經濟發展緩慢及人口不停向外流的地區,例如英格蘭東北部,則需考慮是否有足夠持貨能力。

高租金回報存陷阱

如果打算開公司以爭取為資產組合帶來減稅優勢,抵扣部分營運費,就必須明白可供公司申請的貸款選擇會變得更少,息口亦更高,有些更高達5厘。因為對於貸款機構,這些有限公司的壞賬風險更高。為了滿足高利息貸款而選擇一些高租金回報的地區,則要小心得不償失。高租金回報背後原因是本身的樓價低,實質收取的租金相比起其他城市其實較低,原因在於其樓盤在市場競爭力相對低。大家投資這些地區時必須先了解能否可持續出租,很多時侯租金回報率愈高的地方代表愈難出租。

做好功課兩手準備

當然最可怕的風險便是現金流斷裂,因未能準時交付按揭息口而變成銀主盤。所以定必了解清楚現有支出收入及你的現金流,做好後備計劃,想想房產未能出租時,有否足夠還款能力持續供款。

之前的篇章也提及按揭的種類,包括如何利用不同產品,配合自己的資金周轉及現金流。故必需清楚計算自己收入,預定資金讓自己有充足時間,方能在突發的情況下也可應對自如。舉例說,這次疫情大幅打擊了不少業主,商舖尤其深受影響。

不停二按或貸款的操作當然具有極高風險,大前提是一定要挑選一個可穩定出租、房價持續上漲的物業。一般而言,若不是專業投資者,或有在地的人際網絡,要購入優於市場表現的樓盤就難上加難。市面上的sourcing agent替港人尋找優質靚盤,但最好也要懂得做功課,將其提供的樓盤與市面比較不失為一個好辦法。同時想想:該區的租務需求是否如此高?能否於最短時間內出租?就現時房屋質素而言,市面上是否有同類型可作比較的租盤?房屋在某幾個方面比市面樓盤優勝?質素更高?校網好?租盤供應少?租金價格相對便宜?交通方便?治安好?做足功課是投資成功的第一步。

 

https://www.smart2go.hk/team/derek-yip

葉永鏗

英國置業顧問

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