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2021年12月25日

羅珏瑜 市場分析

羅珏瑜: 內地公募REIT激發熱情

在內房債違約風波下,投資者除聚焦內房股表現,在固定收益界也激起萬重波。以往內地的機構投資者,一般把資金投放於城投債或地產債。但自銀保監(2021)15號文的發布後,進一步收緊城投平台在信貸、債券等再融資渠道的監管,因而放緩了今年城投債的發行。在此之前,城投債規模佔整個債券市場的40%至50%。而今年一波又一波的內房債違約風波,更讓追求固定收益的投資者失去了方向。

2020年4月中國證券監督管理委員會、國家發展改革委發布的《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)試點相關工作的通知》為業界帶來了希望。通知明確將優先支援國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等開展基礎設施證券投資基金試點。這就是近幾個月火速竄紅的「公募REIT」。

穩定性與收入可預測吸引

2021年5月底,9隻公募REIT以千呼萬喚的姿態投入市場,掀起了一股火爆的認購熱潮,在其發售的第一天截至上午11點30分,9隻REIT已全部超募,而首批REIT亦不負眾望,整體漲幅亮眼,截至11月底,除平安廣州廣河REIT外,其餘8隻REIT全部實現溢價。REIT的穩定性及其收入的可預測性,是得到投資者青睞的原因。在首批REIT上市近半年後,第二批終於也落地,11月29日,滬、深兩大交易所分別迎來建信中關村REIT和華夏越秀高速REIT的公開發售,發售當天已迅速突破了認購上限,以秒速的姿態完成募集。

內地投資者對REIT的熱情反映了市場對其穩定現金流、高比例分紅特性的渴望,又顯示了在地產、城投債等固定收益產品陸續暴露風險的趨勢中,投資者對「創新」投資產品種類的期待。在亞洲,REIT的歷史源遠流長,惟市場一直欠缺動力。

亞洲REIT市場將迎變革

亞洲最大的REIT市場依次為日本、澳州、新加坡及香港,而日本及澳州的REIT已有超過100隻,新加坡也有40多隻,惟香港只有12隻,日本REIT的市值是新加坡的4倍多,是香港的7倍多,隨着內地REIT迅速竄紅,REIT是否只是透過引入普通投資者協助房地產市場走出低迷氛圍的工具,還是為區內的REIT的發展進程提供嶄新的發展方向?香港的REIT市場將會何去何從——是與內地競爭、合作還是面對(Compete, Cooperate or Confront)?這將會是未來地產、基建企業發展重要的方向,而可以肯定的是,亞洲的REIT市場將會迎來新一輪變革。

羅珏瑜

華坊諮詢評估

執行董事

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