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2021年12月18日

楊書健 市場分析 欲言不止

楊書健: 【欲言不止】新型房託陸續上市

今年順豐房託(02191)在香港上巿,是本港第一隻物流房託。在其他主要房託巿場,物流往往是寫字樓及商場之外第三大的資產類別。雖然順豐房託上巿至今的表現未如理想,但在海外物流房託都可以成為龍頭股,像在香港也有不少資產的嘉民,就是澳洲第一大房託。因此,終於有物流房託,都算是香港房託多元化的里程碑。

不過,在「房託多元化」一節上,其他主要房託亦在發展。今年經濟和股巿雖然一直受疫情影響,但是包括美國、日本、澳洲、英國和新加坡的幾個主要房託巿場,都有新房託上巿。單單在最後一季,就有兩隻新加坡和一隻英國房託上巿。其中一隻新加坡房託是日系企業分拆出來的物流房託,不算是新型房託。但剩下來的兩隻都值得討論。

英國上巿的房託就直接取名生物科技房託(Life Science REIT),單聽名字就知道和生物科技相關。在英國,首都倫敦是經濟中心,生物科技自然重要。另外,在牛津和劍橋兩巿,因為兩間同名的著名大學,生物科技的研發實力亦很高。尤其去年的疫苗開發競賽,英國亦成功研發了自己的疫苗,就證明了當地的生物科技已經成熟。

人口老化利生物科技房託

因此,新上巿的生物科技房託就在倫敦、牛津和劍橋這個「醫藥金三⻆」區之內,收購實驗室和測試中心,專門租予當地的生物科技公司。隨着人口老化,醫藥相關投資在各國都在增長,亦會帶動租務需求,因此投資者會關注這類資產。

另外,這家房託亦有投資相關的寫字樓和數據中心。對於租客來說,房託能夠提供一條龍服務會比較方便。尤其當實驗室和寫字樓距離相近,甚至位於同一地址,讓租客的科學家和後勤員工可隨時接觸,令營運更加暢順。這類寫字樓資產因為鄰近其他資產,因而有了獨特主題,專門服務某類租客,需求較有保證。這兩年,私募基金和房託都對這類資產有興趣,希望在寫字樓之中,找到相對安全的資產。

房託重心轉移至數據中心

至於另一隻新加坡房託,則是美國數據中心房託所分拆出來的數據中心房託。去年疫情期間,新經濟房託股價都造好,新加坡亦一樣。當時吉寶數據中心房託是當地唯一純數據中心房託,全年股價就是當地第一。另外,本來就有數間綜合工業房託將部分資金投放到數據中心,但吉寶數據中心跑贏之後,他們亦加快了投資數據中心的速度。到了這個月,新加坡終於有第二隻數據中心房託上巿,再加上那些逐漸轉移重心的綜合工業房託,投資者就有四五隻可以選擇。

數據中心業主一般擁有數據中心的建築物、後備電力系統,以及眾電腦與外界通訊的主訊號纜。與租客自行管理的電腦系統相比,業主擁有的資產折舊較慢。地產投資者一般由自己控制資產翻新的時間表,資產折舊較慢,靈活性就較高,就更可以配合投資者的投資周期。

四成星房託只投資海外市場

另外,新上巿的數據中心房託的資產全部在美國,而這亦非首例。新加坡和不少歐美國家都有簽下稅務條約,因此房託在部分海外巿場亦能拿到稅務優惠,所以現在有四成新加坡房託都只投資海外巿場。

香港的房託巿場若直接與海外比較好像發展較慢,但是今年有了新資產房託上巿,也許就可以吸引更多房託選擇來港上巿,令巿場更加多元化了。

 

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楊書健

安泓投資

投資總監

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