承上篇，待擁有一至兩個收租房產，對英國樓市有一定了解後，才進而投資一些可創造高回報但行政成本高的項目，如Airbnb、Holiday Accommodation、HMO等，才是最實際的路徑。目的當然是製造足夠被動收入。先達成自身財務自由，不用再為尋找工作以賺取足夠主動收入而憂心，還能負擔孩子升學的費用，更甚有足夠備用現金流，支持孩子或自己追尋人生目標或夢想。
宜先逐步了解當地樓市
到底要買幾多間房產、平均租金回報率需達到多高，所創造的現金流足以讓你可以隨時辭工，過上豐足的退休生活？
首先要估算現時的月均生活消費，如不選擇定居於倫敦（生活及租金皆比香港昂貴），一般而言生活費比香港便宜約一至兩成，租金大約便宜三至四成。如果有小朋友，另外需要考慮的便是學費及相關支出。【表1】列出每個教育階段所需的平均年支出。當然，倫敦的私校費用更高昂。
如選擇公立學校，孩子由5至16歲的教育學費全免。概括而論，若要給予兒女最好的教育，每月的教育支出最少1000英鎊。
以一個4人家庭，兩大兩小為例，計算了每月各大項的平均支出（生活費、租金、學費），比較倫敦、曼徹斯特、列斯3個城市，得出【表2】數據。
釐清了每月所需的支出費用後，反向推算便可以猜測所需房產總值，以達到每月租金收入多於生活支出的目標。
一般而言，倫敦租金回報稍高於香港，中北部城市則可達至5%。假設將房產投資分散於英國各城市以分散地區性風險，淨租金回報率以4%計算，房產總值需達到每月支出除以4%。
以上房產投資組合不包含自住樓，謹記需預留房產價值10%至15%費用作為尋找樓盤、維修、買賣相關及出租營運之用。普遍而言，如果追求一般英國家庭的生活消費，在子女已投身社會的情況下，大約100萬英鎊的房產收租以應付支出綽綽有餘。
當然實際操作需按年計算。在此建議避免一次過投資購買數間房產收租，但每一兩年逐漸擴展自己的房產組合是非常穩建的投資策略。就算不幸遇上經濟不景氣，也有足夠資金，分散投資以降低風險。加上英國樓市的租務市場每每在熊市期間表現維持平穩，租金甚至會因而輕微上揚。這解釋了為何樓價崩跌時出現了很多銀主盤，或爭相賣出套現，故租務需求大致平穩上升。
選擇英國投資房地產背後主因是其穩定，而且政治經濟風險亦已相對可控。加上現時英鎊仍然處於低水位，經濟預期將反彈並穩定上揚。市場預料未來5年的每年房產平均回報（包括升值）可達7%，有些地區更可達一倍或以上。
（二之二）
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葉永鏗
