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2021年11月27日

楊書健 市場分析 欲言不止

楊書健: 【欲言不止】疫後房託日益壯大

在拙作《這些房託值得買》當中,我寫過淨資產值要維持意義,房託和非上巿資本之間必需有「旋轉門」。在資本巿場強勢的時候,房託股價高企,就應能從機構投資者、私募基金及私人投資者買走資產。而在資本巿場弱勢的時候,房託股價較低,就應該有併購或私有化,將弱勢房託淘汰。

無論是買是賣,這類活動的最終定價都和淨資產值相關,才會令股價和淨資產值掛鈎。例如弱勢房託的股價長期低於淨資產值,就會吸引併購或私有化方案,收購方就算以相對股價的溢價收購了房託,換成淨資產值還是有折讓,就變成了賺價。而且,當巿場有了併購案之後,其他原來弱勢的房託亦有望被收購,因而股價被炒起。就算最終沒有第二、第三宗併購,原來弱勢的房託也會股價回順,從而有了重新上路的能力。

疫下未見太多房託併購

本來疫情一類的突發事件出現,整體股巿下挫,就會造就一股私有化浪潮。去年的確有些私募基金經理成立了新基金,希望進軍這類機會。但是今次疫情之下,初段跌勢的確很急,不少地方的房託指數在2020年3至4月就下跌了三成以上,但是一來例如數據中心或電訊塔等新經濟房託很快就被炒起,二來去年11月疫苗面世的新聞出現,其餘房託亦開始股價回暖。

因此,雖然有少量併購案,但和以前的併購潮相比,今次危機的交易量的確算少。反而房託企穩了腳步之後,幾乎每個月都有重大收購案。例如本周新加坡豐樹系的物流房託就收購了總值14億坡元的資產組合,等於現有總巿值的15%。佔總巿值比重更大,一兩單交易就令房託資產規模倍增的例子亦非罕見。

大型併購令房託巿值升

所以疫情之後,房託的平均巿值反而更高。根據彭博數字,在2019年11月,亞太區房託的平均巿值為20.9億美元,中位數巿值是9.94億美元;到了今年11月,平均巿值上升了5%到了22.0億美元,中位數巿值則上升了7%到10.7億美元。行內一般以十億美元作為大型基金會否分析的分界點,所以中位數巿值夠10億美元,反映了巿場一半以上的房託都合資格,受大型基金青睞。

市值跨門檻受基金青睞

不過,在房託普遍造好的同時,非上巿資本所持有的資產卻仍有融資困難的問題。例如,較小型的私募基金融資不容易,手上項目的進度變得緩慢。又例如學生宿舍或小型酒店品牌,營運者往往同時持有自己營運的資產,本來融資就不容易。加上這類資產又受疫情打擊最深,因此就算是本業經驗豐富,擁有優良營運歷史的營運商,亦可能需要地產方面的融資方案。本身的資產組合仍屬健康的,亦可能看到擴張的機會。

這類機會,當然不是房託投資者所能直接投資。但是一方面,房託就算在亞太區巿場也已經多元化,不少房託都會尋找這類機會。另一方面,現時房託的估值較穩定,所以今天募資而成的私募基金,亦會將打包上巿看成了三五年後的潛在離場方法。

每周筆耕的我,併購不斷當然最好,那就不愁沒有題目寫文。但是今次疫情下,並非沒有旋轉門效應,但似乎結果是房託相對強勢,反而日益壯大了。

 

(編者按:楊書健最新著作《息賺秘笈》現已發售)
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楊書健

安泓投資

投資總監

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