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2021年10月2日

林冠良 保險 執靚MPF

林冠良: 從恒大事件聯想大灣區退休

中國恒大(03333)的債務問題,最近在香港股票市場或內地地產市場都討論得沸沸揚揚,更有朋友問會不會影響內地的樓盤出現爛尾樓,令業主血本無歸。這裏不是分析中國恒大的危機,而是聯想到早前很多網紅和代理推介大灣區樓盤,筆者也在本欄討論過在大灣區退休,所以都想講講一些在內地退休置業要注意事項。

考慮回內地退休先要解決房屋居住問題,近年大灣區物業一度火熱起來,因為買樓除了可以自住外還可以作為投資,樓價升值是不少港人致富之道,但每個地方的樓市受不同的因素影響,包括當地政策例如「限購」和「限貸」的規定就每個城市都可能不同,也可能隨時改變。

置業考慮發展商口碑實力

恒大在大灣區都有不少樓盤,今次事件的其中一個觸發點是監管房企的政策,為房企去槓桿設立的「三條紅線」。「三條紅線」是指,包括剔除預收款後的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%,以及現金短債比不少於1倍。根據「踩線」情况,按各項指標中的量化準則分為紅、橙、黄、綠4檔。如果上述三條紅線全不達標,即3個紅檔,屬最高風險,若達標,則被列綠檔。

這三條紅線只顯示企業的融資風險或債務情況,對於該房企建造的物業質素、物業管理水平等等其實沒有必然關係。所以要在大灣區置業退休,還要考慮發展商的口碑和實力。

訂清單羅列個人居住需要

讀者想在大灣區退休不論是買樓還是租樓,應該先羅列一清單,寫上個人的居住需要,例如面積、可動用資金、生活要求因素包括物業位置、社區環境、公共交通、生活購物配套、醫護療養供應與質素、物業管理水平、空氣質素和環境綠化程度、康樂文娛設施、語言和飲食習俗等等。如果是置業更要考慮物業的投資價值、二手市場活躍度、買賣的法規手續和各種稅費要求等等,更要留意政策方向,例如習主席早在2017年就說過:「房子是用來住的,不是用來炒的。」

隨着高鐵和公路交通的完善,大灣區往來甚為方便,甚至有不少城市之間形成「一小時生活圈」,同時可享受郊區寧靜和鬧市的繁華。加上文化與生活習慣接近,和內地政府推出不少便民措施,港人回大灣區生活、就業、營商或退休都是一項不錯選擇。

林冠良

特許財富管理師

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