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2021年9月8日

譚家駿 基金

譚家駿: 房地產業有責 REIT五方向減排

全球現時約有三分之一的溫室氣體排放是來自房地產行業,加上全球人口已經接近100億,建築物數量很可能會倍增,這意味房地產行業有更加大的責任減低溫室氣體排放,但這同樣代表着巨大的機遇。

全球房地產信託基金(REIT)行業的總資產值目前已超過2萬億美元,作為REIT的投資者,其實也可以在氣候變化問題上作出貢獻。通過了解我們的投資組合如何影響氣侯變化,以及積極與REIT互動,我們相信可以為全球帶來改變。

經過廣泛且深入的研究後,我們會將資金配置到那些對減排有承諾的公司,以REIT行業為例,我們主要歸納出以下5個領域,分別是營運碳排放、隱含碳排放、現地發電、可再生能源採購和碳補償。

新建築碳效率高五成

燈光、製冷、供暖以至電器等營運活動中所產生的碳排放,就是營運碳排放。值得留意的是,新建成建築物碳效率普遍較以往高出55%,所以現代化是減低建築物的營運碳排放關鍵,REIT可以通過重建、再發展以及現代化建築的方式以實現減排。

以重建為例,對營運碳排放的正面影響最大,因為可以採用最新的科技及設計以提高效率,但建築過程中亦會產生更高的隱含碳排放;再發展則是在維持原有建築的情況下進行翻新,優勝之處在於可以減低拆毀重建所帶來的碳排放,惟改善程度當然難與重建相比;現代化則是指持續翻新建築內的系統如暖通空調(HVAC)、更換燈光以至裝設光伏面板等等,這樣做好處是只以目前維護開支的預算就能夠完成。

這些改善措施均有賴於兩大方向來實施,分別是資金與綠色建築專業的渠道,前者可以靠投資者支持,後者則要依賴房地產行業的持續追求,這樣雙管齊下才能夠成功為行業去碳化。

上文提過建築過程中會產生更高的隱含碳排放,因為隱含碳排放是指資產由開始到結束過程所產生的碳排放,包括有原材料的開採、運輸到工廠並製造、再運輸到建築工地、建造過程、拆卸,以至運輸廢棄物料、堆填或用於可再生等。

據世界綠色建築委員會的測算,2020至2030年間新建築物的碳排放超過七成是來自隱含碳排放,我們對供應鏈上游以至下游的假設及估算,將建築物的隱含碳排放包含在分析之內,同時,REIT開始更多地將環境成本納入考慮之列,並將碳排放計入項目可行性規劃當中。

更多資本投入可再生能源

至於現地發電及可再生能源採購方面,前者在建築物上尤具優勢,因為可在建築物表面上裝設太陽能面板,加上近年成本已經大跌,後者則是由用家(特別是耗電量高的客戶)需求驅動下,更加多的資本被投放在大型可再生能源項目。

最後,通過投資於土地及林木再生等碳補償項目,長遠而言可為環境帶來顯著利好,這亦是現階段達至淨零排放的重要方式之一,有些REIT更加是直接投資於可再生能源項目,並反映在其資產負債表之內。

譚家駿

首源投資

北亞洲區分銷業務部董事

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