房地產市場在新冠疫情期間相當熾熱,過去18個月,股市只有不足5星期陷入熊市,此後的牛市勢如破竹。住屋市場猶如功率大大加強的火箭,飆升速度即使是最樂觀的房地產「大好友」亦無法預料。
疫情帶動房地產熱潮
疫情導致的種種因素帶動房地產熱潮,這些因素包括:在家工作的靈活性、大衆對空間的需求、人口由城市流向郊區、流動資金充裕、按揭利率低企、家庭財富突破新高等。
美國在2008年環球金融危機期間,新屋及現有住宅銷量經歷前所未有的暴瀉,最終在2010年左右見底。之後,儘管自低位反彈的幅度驚人,但並未超越危機前的高位。到了去年疫情爆發時,房屋銷售情況再次陷入低谷,然而復甦的速度及步伐卻成功收復失地,甚至再創新高。
高昂價格再平衡供求
儘管現在的住屋銷量未突破環球金融危機前的高位,但美國房價卻早已升穿歷史紀錄。過去一年,新屋及現有住宅價格中位數均呈拋物線升勢。金融危機前新屋價格的高位約為26萬美元,最近卻錄得約37萬美元新高;至於現有住宅,危機前的價格高位約為23萬美元,而現在則超越36萬美元史上新高。
房價呈拋物線上升的其中一項原因是庫存增幅有限。施工許可證數目固然領先新屋動工量,但兩者是密切相關的。庫存增幅持續低於需求,導致價格飆升。
新屋及現有住宅銷售額的按月供應(以銷售活動計)持續跌至新低,直至早前才告一段落,原因是房價飆升驅使業主加快套現,同時需求則受到高企房價拖累。
有升必有跌
房價過高導致更多潛在買家放棄入市,這是按揭貸款申請減少的原因之一。儘管如此,按揭利率極低而收入增長普遍強勁,故此房市負擔能力仍然頗強。
即使最樂觀看好房地產的人士亦會同意,住屋銷售活動/銷售量/價格的升幅在某程度上不可能持續。儘管疫情為這輪房地產熱潮帶來獨一無二的動力,例如去年新增家庭數目急升至前所未有的水平,但之後的暴跌幅度亦令人瞠目,導致自置物業比率亦告別去年疫情下飆升的形勢。
建屋商的看法亦開始改變。建屋商的樂觀情緒於2019年穩步上升,但在疫情初期迅速急跌至負值(儘管跌幅低於2009年環球金融危機),不過其後信心飛躍式反彈,最終觸及史上最高的90,直至近期才稍為回落。
疫情的另一項影響是建屋商的原材料成本。去年11月傳來疫苗成功研發的消息,為股票及房地產市場注入強心針,木材價格亦出現拋物線升幅,當中涉及多項因素,例如供應及需求錯配,顧名思義是大量供應投放在錯誤的地方。
對房市影響正減弱
新冠疫情對房市的影響極大,但效應似乎正在減弱。這輪房屋銷量/價格飆升乃供應未能滿足需求所致,這一點與2007年前的房地產泡沫形成強烈對比。
房屋銷量及/或價格繼續下跌不會令人感到意外;但整體而言,住屋負擔能力大致保持良好,而按揭利率仍處於歷史低位。如果房價繼續上漲或者按揭利率開始攀升,住屋負擔能力將可能會受到影響。不過,短期至中期而言,施工活動或會加快,有助增加庫存以滿足需求。在審視未來投資環境時,住宅投資勢必是不可或缺的一部分。