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2021年7月17日

楊書健 市場分析 欲言不止

楊書健: 【欲言不止】不同類型房託各有演化潮

以前我也寫過,房託巿場有很大的誘因進軍不同地產資產。房託受法規所限,必需將絕大部分淨收入以股息派出,所以房託本身不會持有大量現金。另外,房託槓桿率有上限,不能亦不宜單靠無限發債收購。因此要長遠發展,房託就需要定期增發股票。新加坡房託每年收購資產達數十億美元,背後就靠增發股票融資。就算疫情肆虐也好,當地房託在2020年亦增發了45億坡元的股票。

每次增發股票對原有股東的影響都不一樣。就算大型機構投資者亦是「奧米投資者」(minority, passive investor或OMPI),對公司管理本來就沒有控制權。所以,假設某大型機構投資者原來持股1%,增發股票後跌至0.8%其實不算大事。

關注增發股票如何影響股價

反而,大部分投資者最關注的是增發會如何影響股價,而股價又和每股淨資產值掛鈎。假如股價比淨資產值高,增發股票是會增加了原有股東的每股淨資產值。相反,若股價比淨資產值低,每次增發股票都會降低原有股份的每股淨資產值。當然,這個差額有時可以靠翻新或重租新資產等方法追回,但亦會放慢房託擴張的步伐。

另一方面,雖然房託估值方式五花八門,但是說到底其實就是淨資產值加上管理層價值。我見過最最簡單的方法,就是以3年後的估算淨資產值為估值根本,股價貼近或超過現時淨資產值,就代表巿場相信管理層在未來幾年可以帶來每股的淨資產值增長。

「龍頭估值」有利收購資產

尤其,當巿場相信管理層在某一資產類別有特殊優勢,更可能會有「龍頭估值」,進一步拉高股票,令管理層更容易集資收購資產。所以,房託管理層本身就有誘因成為小界別之內的龍頭。

加上現代經濟對地產的要求愈來愈多,就更容易令原來的大資產類別分裂成不同的板塊。例如大城巿的傳統工業沒落,工廈失去了傳統用途,因而演化出物流、數據中心、產業園等新興資產,在外地亦有相關房託。

這些新興資產變成新板塊,除了租客不同之外,資產都有特殊要求。例如雖然任何工廈都可以做貨倉,但是物流中心講求貨物進出速度,倉內往往靠機械人運作,需要高樓底。倉外貨車又要快速上落貨,因此需要專門的上貨台。又例如不少本地科技公司都在工廈創業,但要做數據中心,就必需滿足租客對電力、溫度和保安的要求。物流中心和數據中心這些特殊要求,都會影響樓宇設計,令資產愈來愈專門。

住宅和零售房託也經歷演化潮

工廈之外,住宅和零售也許亦在經歷這個演化潮。住宅房託都是全幢收租物業,本來就是整個住宅巿場的一小塊。疫情前,住宅房託主要持有兩類資產。第一類是高端的服務式住宅,偏向服務只需要入住數個星期的短期租客,在新加坡和日本都有房託。另一類則是入門級的出租公寓,提供住宅給未能置業的人,在美國的住宅房託則是主流。到了今天,幾家大型基金經理都在收購學生宿舍,又有業者集結共同住宅,都可能變成新型房託。

零售方面,外國的小型商場久被網購追擊,經歷了接近十年的轉型期。例如之前有中型企業將小商場改裝成集團總部寫字樓。最近則有「最後一哩零售」出現,專門提供餐飲一類,必需親身經歷的服務。這些資產一旦成型,也許亦會令零售資產多元化,演化成幾個小板塊。

 

(編者按:楊書健最新著作《疫後房託新攻略》現已發售)
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楊書健

安泓投資

投資總監

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