前文提及建立一個良好的信貸評分，對申請優質高額度低息貸款至關重要。但成功與否除了關乎個人財政收入支出、良好信貸紀錄及工作性質外，也會出現外在因素，例如貸款機構行政上的出錯、自身財政或背景不合乎貸款機構的借貸對象。
失敗後不宜短期再申請
如果按揭申請失敗，請不要灰心並謹記不要馬上再申請，否則短期內多次的申請會影響你信貸評分及很容易被信貸評級公司斷定為財困、急需借錢，大大增加了短期的申請難度。反之，先了解在那一個階段被拒及其原因更為重要。需再三確認當中問題，無論是個人財政狀況、收入支出不穩定、房產方面，在得到解決後，才再次申請。
申請英國房屋貸款流程複雜、需時可達3個月。每一個步驟由選擇貸款機構、申請Decision in Principle（DIP）、辦理正式申請、貸款核保、房產估價，交換合約後至收樓，中間也有可能被貸款機構、銀行等以不同原因、角度拒絕申請，以致失敗。
每一步驟都有可能被拒
貸款機構或一般零售銀行（High Street Banks）有既定的門檻，對於申請者的財政狀況及收入有一定要求。批核DIP申請時，銀行一般以獨立一套的評分標準衡量借貸人士的還款能力，從信貸評分、還款紀錄、首期、資金來源、收入支出、按揭成數，至工作及地址紀錄等。貸款經紀會就你的財政狀況，尋找並提供適合的貸款產品。
成功申請DIP只是代表信貸機構初步接受了你所需的貸款額度。後續的信貸申請將需要申請人提供更詳細的財政狀況、收入證明。機構亦會更詳細研究申請人的信貸報告，及資金來源的合法性。如果先前申請沒有披露其他債務、貸款、延期付款等，一經發現，大多都會立即拒絕借貸。
貸款核保人（Mortgage Underwriter）也有不同理由拒絕批核申請。原因如不良好信貸紀錄（如因延期償還貸款而收到County Court Judgement或CCJ）、申請表格與提交的證明文件有誤、收入不足或不穩，尤其是自僱人士，或被核保人認定為高風險申請者等。故即使現時財政狀況良好，或有可能因某些原因，如CCJ等，而申請失敗。
一般信貸機構會為申請人所購買的房產進行估價。估價後如發現買家出價過高，未必能夠成功申請貸款，除非買家墊付更大筆首期。另外，如房屋未能滿足機構要求，特別是需要買家現金墊付（Cash Buy）下，將來為房產進行按揭的成數則非常低。與香港住宅不一樣，英國房產種類繁多，因地點、用途、結構、用料、面積、外牆、質量不達標，甚至業權方面而被拒絕按揭申請有數。由於例子眾多，將於下一期和大家分享不達標的房產例子。
如果不幸的因為過往不良好的信貸紀錄，或自身收入來源不穩定，如自僱人士，或全職炒股、股權買賣變動等，未能透過正常途徑申請貸款，並不需要灰心。市面上也有一些專業貸款機構及經紀，會就個別個案審核申請。
葉永鏗
