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2021年6月4日

梁偉基 市場分析

梁偉基: 【美股】美國樓市也升溫

昨天與兩位從美國派來香港工作的同事吃飯,閒談間提到「打疫苗有樓抽」這話題。對美國人來說,一棟不足500呎的樓賣1080萬港元確實是天價。但他們說美國現在房地產的情況也有點失控。舉個例子,在芝加哥市郊一個不錯區域的一棟獨立屋,業主叫價140萬美元,誰知有20個買家競投,結果以300萬美元成交。買家更會把房子拆掉然後重建,所以最終價格可能接近400萬美元。

近因是疫下在家工作

這並不是一個單一例子,在全美國許多大城市都出現類似情況。這裏遠近因各有一個。近因是疫情,當大家可以在家辦公,會發現居住點不再局限在市中心,又或是要鄰近地鐵等公交配套。舉例一家四口,爸爸和媽媽都在家開視頻會議,然後兩個小孩子也在家網上上課,自然覺得空間不夠用。於是打算搬離市區那細單位,在市郊購買空間大很多的獨立房子。

回音潮人口要購房子

遠因是關乎美國整個人口結構。自第二次世界大戰而來,美國出生率一直上升。到1960年達到高峰,超過400萬人在那一年出生,正是所謂的「嬰兒潮」。避孕藥的出現,令美國在隨後的二十多年出生率下降,一度跌破300萬水平。但到了八十年代末九十年代初,在「嬰兒潮」出生的人大概30歲,達適婚年齡。於是在1990年,出生率重新攀升,再創高峰,成為「回音潮」。這批在「回音潮」出生的人,今年正正30歲,同樣是成家立室的時期。而根據調查,美國首次置業人士的平均年齡是33歲。這亦與「回音潮」出生人士的年紀吻合。在1990年有超過450萬美國人出生,假設男女比例相同,就是說未來這幾年每一年可能有200個家庭在買房子。

以上兩個因素,解釋了標普美國國民房屋價格指數(S&P CoreLogic Case-Shiller U.S. National Home Price NSA Index)為什麼在過去一年不斷上升。今年3月,指數升幅比去年同期高達13.2%。即是說今年買房子,比去年同期要多付13%!

房地產板塊表現亮麗

說到這裏,你可能會問:「這與股票投資有什麼關係?」我不敢說有一個肯定的關係。但我發現標普500的11個板塊,最近表現最亮麗的就正是房地產板塊。看看追蹤標指房地產板塊的ETF XLRE在過去10個交易日的表現,升幅達6.3%,領先其餘10個板塊,也跑贏標指的1.2%。其實從年初至今,XLRE升幅達26%,比標指足足多了一倍【圖】。

在技術分析層面,XLRE在5月24日突破了5月上旬大概於43美元出現的兩次阻力,之後氣勢如虹,雖然RSI顯示超買,但MACD趨勢還是向好。如果出現調整,43美元會是一個支持位,如果有興趣參與投資房地產,也可以是可考慮的入市位。

梁偉基

德美利證券香港

行政總裁

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