一般而言，地產分為住宅和商業兩大類。房託和地產私募基金等地產金融業之中，平常關注的是各類商用地產。但是近年網購崛起，商場面臨競爭。居家和遙距工作又在疫情之中證明可行，連滙控（00005）都在本周宣布取消行政總裁等高層的行政樓層，大家都說不清楚到底商業文化會如何轉變，又如何影響寫字樓需求。
正因為商用地產的兩個傳統板塊都有不同的逆風，資金就流向了新經濟相關的物流和數據中心等新興資產，令各地的相關房託去年都跑贏了大巿。不過，亦有機構投資者相對保守，也許覺得新興資產出現時間尚短，仍有一定的不確定性。因此，他們寧願留意住宅類資產，最起碼有充足歷史數據，比較容易分析。
住宅類資產較易分析
當然，以機構規模投資住宅項目，本來並非什麼特例。例如美國和日本都有住宅房託，是當地傳統地產板塊之一。雖然香港沒有正式的住宅房託，但是亦有出租公寓。如果再把學生宿舍、共同住宅，甚至長租酒店等特殊住宅亦包括在內，商業營運的住宅種類和數目其實也不少。
這些住宅一般都以全幢統一業權，統一以商業手法管理。香港業主立案法團代表業主管理大廈的公共地方，維修等牽涉資金項目亦需一眾業主同意。全幢統一業權，繁文縟節較少，只要符合商業原則就自然會做。大廈年期短，一切尚算新淨也許不太容易察覺；但到了老舊大廈，則往往是全幢大廈更願意持續更新，盡量保持大廈質素。
各種條件適合機構投資者
另外，包括尋找租客、小型維修、服務租務等和出租相關事務，亦會由租務處統一處理，容易做到規模效應。學生宿舍和服務住宅更需要廣招租客，又或者管理需要一定技巧，就更需要品牌效應，因此亦適合機構投資者。
因此，除了少數例外，機構投資住宅都以全幢為主。也許最大的例外就像香港一類，呎價高，發展密度又高的大城巿，則可能有些豪宅金額不小，吸引了部分機構投資者。
不過，全幢物業卻不一定是天價。亞洲諸地區都偏向高密度發展，全幢物業就是高樓大廈，價格當然不低。但是其他地方以低密度發展，住宅項目就可能只有兩三層，結構也可能不是鋼筋水泥。但亦因為低密度發展，因此一個百餘個單位的項目，亦可能有幾十幢，佔地不少。
亞洲的商用物業，租約都比歐美的短。但是各主要房託巿場的住宅租約一般都是每年計算。如果是學生宿舍等特殊住宅，又會有明顯的季節規律。例如學生宿舍通常都是新學年開學之前租出，到了暑假租客就陸續遷出。這點相信近年在西營盤或沙田有資產的讀者都會了解。
海外資產各有獨特之處
但是不少地方都有各類租務限制，業主能否趕走租客，能否按巿價加租，租客欠租可以如何處理等都有不同限制。而且在聯邦制國家，租務屬於地方事務，具體規定來自州法律或巿法律。所以紐約和洛杉機有租務限制，到了得州奧斯汀就沒有。
因此，住宅看似熟識，但海外資產亦有不少獨特之處。如果純粹為了分散投資，也許當地住宅房託會更容易上手。
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楊書健
