本港巿值排行第二的冠君產業信託（02778），本周宣布收購了一幢位於倫敦，總樓面約15萬平方呎的寫字樓大廈的27%業權。大廈總價值是2.55億英鎊，冠君的份額只是約7000萬鎊（折合約7億港元），相對冠君267億元巿值不到3%。但這總是除了領展（00823）之外，香港房託少有的收購案，希望能促進更多的房託交易。
冠君個案可成同業榜樣
另外，證監會去年變更了房託規則，容許房託收購全幢物業的少數業權，因此才能出現收購兩成七業權的案例。本來這宗收購牽涉的銀碼不大，冠君要全幢收購亦非不可能，但是以財團形式收購少量業權，也許能增加冠君將來的收購機會。而且冠君成功走完了程序，理論上亦應該可以吸引其他房託進行類似的收購，亦有望增加本地房託的見報率。
似乎近年亞洲房託亦流行在歐美澳等地收購資產。領展固然已經在英國和澳洲分別收購了寫字樓大廈，而新加坡亦有八成房託有投資海外。當中部分更是純海外房託。例如當地就有4隻房託只持有美國資產，再有一隻去年上巿的就只投資英國物業。
英美的商業地產，租約期一般都較長，因此比香港資產更注重租客質素，因為一旦租了給弱勢租客，業主也未必能短期改變。寫字樓還可能只是收到較低的租金，或租客未必有租交，但是商場卻會因為弱勢租客而影響了整幢商場的人流以及營業額，拖低了整個商場的表現。
當然，投資海外亦開放了更多的資產類別。像新加坡幾隻投資數據中心的房託都有投資海外，持有英國、愛爾蘭、德國和美國等地的數據中心。始終香港和新加坡並非第一線的科技中心，可以投資海外數據中心，則可以找到大型跨國科技企業所使用的數據中心，租客條件反而比本地選擇更好。
以當地貨幣借債具效益
如何融資也許就是投資海外最大的變數。現代財務管理應由總公司的財務總監統一安排債務，以便容易監察，亦可因為借債金額較大，或可降低融資成本。但這卻不應與借債的貨幣混為一談：本地銀行當然傾向先探討以本地貨幣發債，但金融中心的銀行理應都可以處理其他貨幣的貸款。另一類投資者，則可能會希望借息口低的貨幣，以減低融資成本。
但是因為地產屬於長線投資，以資產所在地的貨幣借債，可以減少貨幣波動所引起的負債率變化。例如收購了1億英鎊的資產，假如借了5000萬英鎊，負債率就是五成，之後英鎊如何上落，負債率都不會變。但是假如借的是港元，港元被炒高的時候，負債就會上升，從而令到負債率亦上升。
地域分散投資近年才盛行
若然不幸進入短暫金融危機、疫情，或其他的巿場震動，資產所在地的貨幣急跌，也許就會負債率會變得過高，在投資者最缺現金的時候被銀行要求還債，就會出現低位出貨的問題。因此，由財務總監統一安排財務是好管理策略，但卻應該以當地貨幣進行。
機構投資者廣泛分散投資，其實只是始於1992年美國律師會將「現代組合理論」寫入了建議草案。同時期，資訊革命又縮短了各經濟體之間的距離，才令地域分散投資變得盛行。2008年的金融危機才是第一次測試這個投資理念。因此，近十年亞洲投資者的海外投資，其實也是這波發展的自然結果。
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楊書健
