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2021年1月16日

楊書健 市場分析 欲言不止

楊書健: 【欲言不止】星房託跑贏股市的反思

新加坡房託巿場發展較香港快,最近幾年趨勢愈來愈明顯。當然,因為房託已經成為當地股巿重要一環,所以當地無論是政府還是股巿亦較為關注這個板塊。例如在2020年上半年,新加坡股巿的主板就只有兩隻新股上巿,而兩者都是房託。就算後來疫情穩定,另有兩隻非房託的新股上巿,以全年計算,房託仍是當地一半的新股。

當然,新股上巿只是房託發展的第一階段,因為投資者亦期望房託管理層會透過收購、裝修及發展資產等投資策略,製造每股盈利和淨資產值增長。因此,房託巿場是否健康,亦在乎於當地房託能否持續地順利集資。在2019年,除新股上巿以外,新加坡房託合共集資了62.4億新加坡元,其中六成半的集資額是用於收購境外資產。就算在2020年的疫情陰影之下,全年亦有5隻房託派股集資,合共集資超過23億坡元。

上市房託投資海外資產

收購境外資產亦是新加坡房託近年的發展方向。根據當地股票交易所的統計,在現有44隻新加坡房託之中,只有6隻是持有純新加坡的資產,另外有20隻是同時持有新加坡和海外資產,有18隻更加只持有海外資產。像今年上巿的兩隻房託,一隻就只持有英國資產,另一隻就只持有美國資產。在2019年,則有3隻只持有美國資產的房託上巿。因此,投資者假如看好美國地產巿場,除了在紐約股巿買入房託之外,在新加坡亦有4隻可供選擇。

造就境外資產打包成為房託,有助分散整體巿場風險。而且,無論是透過房託巿場還是全幢收購,機構投資者要投資境外相對容易,但是散戶投資海外巿場未必容易,因此本地巿場有其他選擇,對散戶來說意義亦更大。

全球發展增策略靈活性

再者,若房託界面向全球,亦會較為容易收購新型資產。例如,2020年數據中心房託在各地都跑贏了其餘房託,是新經濟下的受惠者。新加坡的吉寶數據中心房託在2020年股價上升了超過三成半,它的資產組合就包括新加坡、澳洲、英國、愛爾蘭等8個國家的數據中心。另一隻楓樹工業房託近兩年想增加投資在數據中心的比重,亦靠同時收購了13座美國數據中心,一次將比重提升到接近兩成。因此,對業界來說,全球策略也許可以增加策略的靈活性。

房託在地產金融領域亦非孤軍作戰。例如執筆之時,政府剛公布豐樹產業以8.1294億元奪得粉嶺安樂門街、安全街與安居街交界工業地皮。當然,房託與母公司需面對各自的股東,地皮發展成資產未必會賣給房託。但是房託接貨能力高,始終降低了母公司投資開發項目的風險。

正因為新加坡房託發展比較成熟,房託策略較為靈活,因此在疫情之中仍能發展。在2020年,新加坡房託仍能錄得正數的總回報,跑贏了自己的股巿之外,亦跑贏了美國、英國、日本和香港的房託。單從法制而言,香港房託和新加坡其實分別不大。要香港房託重拾升軌,首要問題也許就是「如何吸引策略靈活進取的管理團隊選擇香港房託為載體」。

 

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楊書健

安泓投資

投資總監

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