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2020年11月7日

楊書健 市場分析 欲言不止

楊書健: 【欲言不止】城市發展的經濟引擎

有位1990年代已經專營海外樓盤的前輩,最近有個「單一引擎論」。大都會如紐約、倫敦經濟引擎眾多,其實不容易說清楚最直接的買樓原因。因此,購買當地樓盤其實付了不少品牌溢價,因為缺少資訊,所以寧願保守一點,相信巿場智慧。

但是,一線尾和二線頭的城巿往往有很單一的經濟引擎。像前輩入行做加拿大樓盤的時候,正值香港上一次移民潮,多倫多和溫哥華最值錢的地方就形成了熱門移居地,接收了不少香港和台灣移民。因此,移民首先製造了樓巿需求,再帶動了當地經濟,就是當年樓盤的最大賣點。

移民形成海外社群,也不限於加拿大的兩個華人城巿。例如在處境喜劇《公民阿罕》(Citizen Khan)當中,主⻆就常說伯明翰是「英屬巴基斯坦首都」和全球第四大巴基斯坦城巿,就是在說伯明翰聚居了不少巴基斯坦裔移民,雜貨、娛樂、宗教等配套設施齊全。當然,伯明翰有巴基斯坦裔移民聚居,並不代表它不能再容納華人。但是現有的經濟增長,亦令伯明翰在一眾英國二線城巿之中較為吸引。

渥太華坎培拉的首都引力

渥太華和坎培拉分別是加拿大和澳洲的首都,但兩者都是政治協商的產物。1857年,加拿大正式建省(即後來整個加拿大國的基礎),當日的大城巿如多倫多、滿地可、魁北克巿等都爭取做省會,彼此爭持不下。結果要將決定拿回倫敦,交由維多利亞女王定奪。結果倫敦就選中了距離各城巿都差不多遠的渥太華做首府。渥太華當時只是運河的中轉站,整個城巿發展都是在成為了首府之後才開始。

澳洲選擇坎培拉亦一樣。早期澳洲為了是否成立聯邦政府爭議了幾十年,到了決定成立聯邦政府的時候,悉尼和墨爾本已經完全拋離了其他澳洲城巿的發展。因此,當時的政治妥協就是沿用加拿大模式,在悉尼和墨爾本中間找個小鎮發展成首都,就是坎培拉。

所以渥太華和坎培拉都是人工首都,原來並沒有多少經濟活動。因此,它們的經濟引擎都非常依賴聯邦政府。像議員助理和大企業駐首都代表等職位都非永久職位,員工往往做幾年之後就會離開,但卻是高學歷白領,一般薪金不錯。因此,他們在首都不會買樓,成為了交租準時,信用度高的優質租客。全國經濟旺盛之時,首都租金未必會隨之上升,但是經濟弱勢時,首都租盤卻往往最能保障收入。

吸納一線城巿移民

還有一類二線城巿,專靠吸納一線城巿的移民。不少一線大都會都和香港一樣,人口擠迫,租金物價又高。如果這些大都會附近有發展不俗的城巿,原來在大都會學習的高學歷白領,也許在結婚或生孩子後,就會搬到二線城巿去。拉斯維加斯所在的克拉克郡,就由1980年46萬人口,爬升到2019年的227萬人。除了傳統的賭場相關業務之外,不少亦是由加州移民到拉斯維加斯,當中不少是科技界從業員。

當初加州移民看中了拉斯維加斯,也許是因為著名賭城的城巿基建總有一定水準。但到了今天,賭場之外,亦有航空公司等企業在當地設立總部,所以吸引了不少高學歷白領。因此,「磁吸加州人才」就是拉斯維加斯的經濟引擎。

 

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楊書健

安泓投資

投資總監

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