新型冠狀病毒肆虐全球，但中國情況「先進先出（firstInandfirstout）」，在控制疫情方面獲得顯著成效，目前為止國內大部分經濟活動已回復正常。在2020年餘下的數月內，由於中美緊張關係對中國房地產業的影響較小，以及「345新規」（又稱「三道紅線」）限制槓桿增加，促進中期內房地產業的可持續槓桿增長，中國房地產業的前景較為明朗。
雖然11月美國總統大選臨近，中美緊張局勢升級，但內地市場對房地產尤其是住宅類的需求是本土性的，因此內房是其中一個相對受較小影響的行業。在商業活動方面，內房同樣是最不受貿易摩擦損害的行業之一。除了一定程度的外滙風險外，地產發展商的基本面將不會受中美貿易關係惡化影響。
其次，中國房地產板塊將延續去槓桿化主題。今年8月下旬，12家大型開發商獲邀參與中國人民銀行及有關監管機構的會議，討論針對這12家房地產開發商的「345新規」——345分別代表「三」道紅線（即財務指標）；紅、橙、黃、綠「四」檔管理；以及「五」個百分點。每當房企觸及一條紅線，亦即違反某個財務指標，監管機關會把其全年允許的有息負債增速降低5%。簡而言之，未有越線的房企歸類為綠色檔，其有息負債增速上限為15%；黃色和橙色分別代表一個指標越線和兩個指標越線，其有息負債增速上限各為10%和5%；紅色檔則代表房企三個指標均越線，不能新增有息債務。
國家發展和改革委員會限制12個月內到期的已註冊中長期離岸債券再融資的配額，公共債券發行配額限制已經成為一種慣例。加上上述「345新規」，預計將有效鞏固房地產開發行業的去槓桿化趨勢。此外，中國銀行間市場交易商協會（NafMII）發布了新指引，其中包括新境內債券的發行規模僅能為到期債券金額的85％。由於去槓桿化減少了開發商的違約風險，因此這些額外的槓桿限制將降低中長期信貸風險。但短期內高負債的開發商可能會因財務靈活性下降而面臨更多挑戰，並只能依靠預售收益來獲得現金。由於債券投資者對落入紅檔的房企持負面看法，再融資風險可能會增加。
中國高收益房地產債券在年初至今表現出色，總回報率達5.75％，投資者對該領域債券的需求仍然持續。截至10月9日，中國高收益房地產平均孳息率為8.28％，對比起來，印度約為6.28％，印尼為9.76％，而巴西則為4.51％（資料來源：ICEBAML）。在2020的上半年，中國高收益房地產市場新發行的美元計價債券超過300億美元。由於到期的離岸債券達440億美元，導致供應量在2021年將會增加，該行業今年下半年的總供應量可能會略為下降。但是，如上所述，鑑於政策限制，對淨供應量的影響可能有限。在2020年的餘下時間，市場將保持對中國高收益房地產債券的需求。
作者郭張德美為新加坡銀行固定收益分析師
