新冠疫情爆發後，中國再次強調房地產行業的去槓桿化，此舉或會減慢地產商融資的V型復甦。我們留意到監管機構在減息方面的不對稱，反映當局在放貸方面的謹慎態度。
在截至9月中旬的前12個月，中國5年期LPR（按揭貸款的基準）下調了20個基點，對比1年期LPR則下調了40個基點，反映了監管機構對按揭貸款的謹慎立場。在8月，首套房和二套房的平均按揭利率在連續下跌9個月後，分別降至5.25厘和5.56厘，可能已沒有進一步下降的空間。監管機構還可能要求銀行收緊房貸審批。自新冠疫情爆發以來，我們看到房貸審批已經明顯放鬆。
居民負債增礙消費
我們留意到居民負債不斷上升的擔憂加劇，中國居民負債與GDP的比率從2008年的18%升至2019年的55%。這反映中國可能會避免大幅下調住房按揭利率和首付比例。我們認為政府會盡力避免讓居民再次背上沉重房貸的機會，從而將節省的家庭預算用於消費，而消費正在成為中國經濟日益重要的驅動力。人民銀行的分析顯示，中國居民負債率每上升1個百分點，將會引起消費增速下降0.3個百分點。
房地產「灰犀牛」受關注
監管方面，中國銀保監會將房地產泡沫和該行業過度集中的貸款稱為「灰犀牛」，代表着一個極有可能發生的、影響力大但卻被忽視的威脅。中國銀保監會可能需要採取新的措施，以打擊流入該板塊的資金。此前，政府已推出一系列的措施，以限制地產商通過銀行、信託、資產管理公司，以及在岸和離岸債券發行的融資途徑。
8月20日，住建部、人行在北京召開重點房地產企業座談會，銀保監會、證監會、外管局、交易商協會等相關部門負責人同時參加會議，預示這些機構可能聯手打擊地產商從銀行和非銀金融機構管道的融資、在岸和離岸的股權融資和債券發行。今年初至7月底，中國的按揭貸款總額增長了7%，較今年前兩個月12%的降幅有所回升。今年前7個月，面向地產商的新增貸款從2月底18%的降幅回升至1%的增幅。
銀行貸款佔比或續降
我們認為在未來幾年，房地產行業融資趨向收緊的狀況可能會持續，扭轉之前的過度放貸。根據人行關於按揭貸款、地產商開發貸款和其他貸款的資料，房地產板塊在中國新增貸款中所佔的比例，從2016至2018年房地產繁榮時期的40%至45%，下降至2019年的34%，此後這下降趨勢可能會持續。相比之下，2011至2012年期間該比例為16%至17%，2013至2015年為26%至31%。實際的數字應該更大，由於個人消費貸款、P2P貸款和其他影子銀行產品對數位有所掩蓋。
中國經濟的結構轉型側重於國內消費、服務業、技術創新和高附加值製造業，同時糾正過度依賴信貸刺激的投資增長失衡，這亦推動房地產行業的流動性收緊。中國金融機構對房地產行業的貸款持有可能已經在2019年見頂。去年的貸款持有攀升至44萬億元人民幣，佔去年貸款總額的29%，對比2012年為19%。我們認為在流動性收緊的環境下，資產負債表較為強勁的公司在維持利潤增長方面具備絕佳優勢。
黃智亮
