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2020年6月13日

林冠良 MPF

林冠良: 強積金加入房託組合

積金局主席在6月7日在網誌宣布,會「持續優化強積金產品的選擇,包括擴大強積金可投資於房地產信託投資基金(Real Estate Investment Trust,簡稱REIT)的比例及市場數目」。對於強積金成員來說,這措施有沒有好處要視乎日後推出的基金產品的設計和管理質素,才能下結論。有些懂投資的朋友卻說,把REIT放進強積金,不如自製一個組合,在市場買賣更靈活。筆者則認為,放寬房託入強積金與個人直接投資有不同的意義,不能直接比較或代替。

房地產投資信託基金起源於1960年代的美國,是把房地產項目證券化,變成投資產品或在交易所上市買賣。房地產項目可以包括商場、寫字樓、停車場、酒店及服務式公寓等等。例如香港的第一隻本地REIT是市值達1400億元的領展(00823),它旗下的物業包括一些以前由政府或房委會擁有或管理的屋苑商場、街市和停車場等,當中較著名的有赤柱廣場、樂富廣場、南豐廣場等等。

息率回報達3.5至7.5厘

除了領展外,在聯交所上市的REIT主力在本地物業的有置富產業信託(00778)、冠君產業信託(02778)、陽光房地產基金(00435)、泓富產業信託(00808)、富豪產業信託(01881)。而主力在內地物業的有越秀房產信託基金(00405)、招商局商業房託(01503)、匯賢產業信託(87001)、開元產業信託(01275),還有管理北京及英國物業的春泉產業信託(01426)等等。

投資REIT的優點是息率較高,因為按香港證監會的規定,房地產投資信託基金的股息分派比率最少須為90%,所以息率回報有3.5厘至7.5厘。由於業務收入以收租為主,不依賴出售物業作主要盈利,所以理論上業績較為穩定。對於着重股息收入的投資者比較吸引。

受租務市場物業重估影響

然而REIT也有風險,一般影響租務市場的宏觀因素,包括經濟商業周期循環、利率和環境因素,都可以令租金收入升降。例如去年的社會暴力事件,加上今年的新冠疫情,令很多商場的租金收入大降。當地或當區的樓價走勢令物業估值重算,這也可能會令該信託的價值升降。個別信託所持有物業的性質、地點質素、鄰近的發展、物業樓齡、租客質素、物業出租率、管理成本和物業折舊等都影響價值。

作為投資者,直接投資在REIT通常以中長期目標居多,原理和買股票沒什麼分別。然而對於強積金成員,未必有時間和知識揀選和打理他們的投資,這裏先不說透過基金買另一隻或一些基金是否化算,在強積金中多一些優質投資選擇總是好事,而理論上REIT的性質也適合作退休規劃目的。強積金不論加入什麼投資項目,成員的期望其實很簡單,就是基金帶來正回報、管理盡量透明化、收費盡量降低、行政手續盡量簡便。

林冠良

特許財富管理師

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