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2020年5月15日

冼健岷 保險

冼健岷: 利用保單物業 逆市自製現金流

經濟不景、新冠肺炎「雙重逆風」下,不只是銀行家才需要做好風險防控,退休人士亦必須加強風險防禦能力,確保退休後不缺現金流,透過保單、物業逆按揭自製現金流,似乎是不二之選。

對退休人士來說,首要考慮是管控投資風險,必須逐步為投資組合去槓桿,轉投保守投資產品,或直接化為穩定的現金流。筆者建議可參考「100法則」,即100減歲數,得出的數額便是可投資高風險資產類別的百分比參考,簡言之年歲愈大,投資高風險比例便愈低。

在波動的資本市場下,極低風險、能穩製現金流的產品才是王道。本文介紹兩款退休人士恩物──「安老按揭」和「保單逆按」,兩者均屬香港按揭證券有限公司專為退休人士而設的貸款安排,分別以香港住宅物業及已供完的人壽保單作為抵押品提取貸款,特別適合無須將資產留給家人、下一代的長者,現有將資產轉化為每月領取的現金流,享受安穩退休生活。

先說「安老按揭」,55歲即可申請,借款人可選擇於固定年金年期內(10年、15年或20年)或終身每月收取年金,最大賣點是借款人可繼續在原有物業安居直至百年歸老,只需支付物業維修費用、地租、差餉及管理費等。

樓價未來或下行削現金流

值得留意的是,物業價值、申請人歲數、領取年金期均影響每月年金的金額。以物業估值1000萬元為例,二人申請、年歲同為60歲,選取終身領取年金、浮息計劃,每月可獲金額為14400元,有關金額在年金期內不會改變,亦不會因樓價、利率或其他經濟因素影響。

如對安老按揭計劃有興趣,同時認為本港樓價未來呈下行趨勢,不妨盡早申請,以較高物業估值,鎖定較高每月現金流,香港按揭證券有限公司網站有提供「計算機」,可以自己先行計數。

按土地註冊處數字顯示,今年首季安老按揭登記錄133宗,其中私人住宅佔88宗,資助房屋佔45宗,3個數字均按年錄得雙位數跌幅,相信與樓價下行,可取年金金額減少有關。

抵押人壽保單製造收入

除物業是退休部署的最強後盾外,已完成供款的人壽保單一樣有製造現金流的威力。去年5月香港按證保險有限公司推出保單逆按計劃,每月年金金額由按證保險公司根據個別壽險保單而定,當中會參考多項因素,包括借款人申請保單逆按貸款時的年齡、性別、年金年期及壽險保單的身故賠償價值。

根據香港按證保險有限公司提供的例子,65歲男士以身故賠償達200萬元的壽險保單作抵押,選取定息借貸計劃,年金年期10年、15年、20年、終身領取年金安排下,每月可領取金額分別為5194元、3998元、3480元及3157元。

上述兩項均為貸款安排,借款人卻無「還款負擔」。借款人離世後,貸款機構會將物業出售套現,或以人壽保單的身故賠償清還貸款,如貸款額超出售樓所得或保單身故賠償,差額將由香港按揭證券有限公司承擔;如清還貸款後尚有餘額,則會給予指定受益人。

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